La location meublée s’est fortement développée ces dernières années. En effet, de nombreux investisseurs immobiliers ont fait le choix de louer meublé, en raison de la rentabilité et des avantages fiscaux qu’apporte ce dispositif. Se pose ensuite la question d’une location longue durée ou courte durée (touristique).
Quelle formule choisir ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux investissements locatifs ? Toutes nos explications pour choisir la solution adaptée à vos besoins !
1. La location de courte durée (saisonnière)
La location courte durée, également appelée location saisonnière ou location touristique, désigne la location d’un logement qui s’étend d’une nuit à plusieurs semaines, à des locataires qui n’y sont pas domiciliés. La location temporaire s’adresse principalement à une clientèle touristique et une clientèle d’affaires.
Si vous souhaitez louer en courte durée, vous devrez tout d’abord déclarer votre logement à la mairie en tant que meublé de tourisme, avant de remplir un formulaire déclaration.
La location courte durée : quels avantages ?
Louer en location courte durée, c’est tout d’abord toucher des revenus locatifs très intéressants pour les propriétaires. En effet, la location courte durée vous permet de louer votre bien à la journée ou à la semaine, en fixant des loyers bien plus élevés qu’en location longue durée. Ces loyers sont bien accueillis par les locataires, qu’ils rentrent dans le budget de leurs « vacances ». À titre d’exemple, un appartement meublé et loué en longue durée dans la ville de Lyon, produira une rentabilité nette d’impôts et de charges comprise entre 3.5 et 5% contre 5% à 10% pour une location courte durée. Une réelle opportunité pour les investisseurs !
Si la location courte durée connaît une croissance fulgurante dans l’Hexagone, c’est tout simplement parce qu’il plaît aux touristes du monde entier, qui préfèrent se tourner vers des appartements ou maisons en location, au détriment des hôtels. La France étant la destination la plus prisée au monde, le marché de la location courte durée est une aubaine pour les investisseurs en raison du potentiel qu’il représente. Louer son logement en courte durée est d’autant plus intéressant s’il se situe dans une zone touristique, puisqu’il permet de faire de nombreuses rencontres et de développer son réseau à l’international.
Enfin, la location saisonnière permet également de prévenir les risques de loyers impayés, en demandant aux locataires de payer avant de séjourner dans le logement.
La location courte durée : quels inconvénients ?
Avant de vous lancer dans une activité de loueur en meublé de courte durée vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas (attention à la clause d’habitation bourgeoise)
Vous devez également demander une autorisation préalable en mairie de changement d’usage dans les communes supérieures à 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Strasbourg et Toulouse), dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne et dans certaines villes dites « zones tendues » de + de 50 000 habitants.
Vous devrez respecter la règle de compensation dans certaines villes comme par exemple Paris, Lyon et Bordeaux.
Opter pour une location en courte durée, c’est également prendre le risque de vacance locative, autrement dit, de ne pas percevoir de revenus sur certaines périodes de l’année. En moyenne, une location en courte durée est habitée entre 50% à 60% à l’année. La rentabilité de votre investissement dépendra bien sûr de sa situation géographique, mais aussi de la saisonnalité.
Il convient également de souligner qu’une location à courte durée requiert une gestion importante, en raison du turn-over des locataires. Toutes les démarches à entreprendre concernant l’état des lieux d’entrée, le contrat de location, le ménage ou encore la maintenance sont beaucoup plus nombreuses qu’en location longue durée. S’ajoutent également les factures d’électricité, de chauffage ou les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire. Cela sous-entend qu’il vous faudra payer un certain nombre de frais liés à l’entretien de votre bien, sans pour autant toucher de revenus. Toutes ses dépenses sont généralement 3 fois plus élevés qu’en longue durée.
A noter aussi que depuis le 1er janvier 2017, vous serez redevables des cotisations RSI si vous générer plus de 23 000 € de recettes dans l’année civile sauf si votre location est gérée par le biais d’un professionnel de l’immobilier bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet»
2. La location longue durée
La location longue durée désigne la mise en location d’un bien, de plus de 90 jours à une même personne. Elle convient à diverses catégories de personnes comme les étudiants, les couples, les familles, les actifs ou encore les retraités.
La location longue durée : quels avantages ?
Faire le choix de la location longue durée, c’est être assuré(e) de percevoir un revenu fixe, que le locataire sera chargé de vous verser de façon régulière.
L’avantage principale de la location longue durée repose sur la gestion plus simple du logement par rapport à une location courte durée. Le locataire étant présent pour une longue durée, vous pourrez échapper aux turn-over réguliers des locataires, aux remises de clés ou encore à l’entretien du bien, obligatoires dans une location courte durée. Les frais et les travaux à la charge du propriétaire sont déductibles des loyers perçus ce qui n’est pas le cas pour les locations de courte durée.
Dans le cas d’une location longue durée, la loi du 6 juillet 1989, accorde également au propriétaire le droit de facturer aux locataires les frais liés à la consommation d’eau, d’électricité de chauffage et dans certains cas, une partie des charges de copropriété. Le locataire a également à sa charge la taxe d’habitation ou d’enlèvement des ordures ménagères.
Si vous avez correctement rédigé l’acte de vente de caution solidaire signée par le garant, vous limiterez également les risques d’impayés.
La location longue durée : quels inconvénients ?
Si vous faites le choix de privilégier une location longue durée, vos revenus seront certainement inférieurs à ce que vous pourriez toucher dans le cadre d’une location courte durée.
Vous devrez également prendre soin de louer votre bien à un bon prix, ni trop bas pour ne pas perdre d’argent, ni trop coûteux pour ne pas faire fuir de potentiels locataires.
De plus, la location longue durée couvre de nombreuses problématiques juridiques qui peuvent être contraignantes à gérer si vous tomber sur un locataire malhonnête. Dans ce cas complexe, il vous faudra entreprendre les démarches nécessaires pour aboutir à la résiliation du bail.
Le rendement d’un investissement locatif en location courte durée est à priori davantage élevé que celui d’une location longue durée. Cependant, la rentabilité de votre location saisonnière dépendra de plusieurs facteurs, tels que la saisonnalité et la zone géographique du bien. La location longue durée est quant à elle plus sécurisante que sa concurrente, dans la mesure où elle permet de percevoir un loyer à des dates fixes et de louer son logement sereinement, sans avoir à effectuer de dépenses importantes pour la gestion du bien.
Inelys Expertise est le spécialiste de la gestion fiscale des loueurs en meublé. Notre vocation : vous accompagner dans la gestion fiscale, comptable et administrative de votre investissement locatif, tout en vous apportant sécurité. Faire confiance à INELYS, c’est réaliser des économies d’impôts et optimiser sa fiscalité grâce à des équipes dédiées et spécialisées. Une question, un besoin ? Nous sommes à votre écoute !