Question 1

Qu’est ce qu’un acte de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ?

Accepted Answer

C’est un contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire.

L’acheteur échelonne le paiement du bien suivant l’avancée des travaux en fonction de l’échéancier prévu par le contrat de vente.

Question 2

Est-il possible d’inclure un bien acquis en VEFA dans mon activité de loueur meublé ?

Accepted Answer

Oui, si le bien acté a pour vocation d’être mis en location meublée dès sa livraison, il peut être inclus dans votre activité, et ce, dès la signature de l’acte notarié. Cela vous permettra notamment de pouvoir comptabiliser les frais notariaux et les intérêts d’emprunt liés à ce bien.

Les VEFA soumises à un bail commercial seront toujours rattachées à une activité de location meublée dès la signature de l’acte notarié.

Question 3

Quelles sont les obligations liées à une VEFA ?

Accepted Answer

Dans le cas d’un bien concerné par un bail commercial :
L’obligation fiscale de déclarations BIC & de TVA débutera dès la signature de l’acte auprès du notaire, et ce, même si le bien n’est pas encore livré et mis en location. Cela permet notamment de pouvoir demander le remboursement de la TVA au fur et à mesure de l’avancée des travaux et vous permettre de déduire les frais notariés et les intérêts d’emprunt.

Si le bien n’est pas concerné par un bail commercial : 
L’obligation fiscale de déclaration BIC pourra débuter :

• Soit à la date de la signature de l’acte notarié (à la condition que le bien soit clairement dédié à une activité locative meublée) 
 • Soit à la date de sa mise en location. Dans le second cas, les frais notariaux ne seront pas comptabilisables.

Question 4

Comment savoir si mon bien est concerné par un bail commercial ?

Accepted Answer

Les résidences de services gérées (de type : résidences étudiantes résidences touristiques, chambres d’EHPAD & chambres médicalisées) sont toujours actées avec un bail commercial.

Ce dernier est signé au moment de la vente et engage l’acquéreur sur 9 ans.

C’est ce type de bail qui permet notamment la récupération de la TVA sur l’acquisition du bien car l’exploitant s’engage à fournir des prestations de services annexes.

Question 5

Pourquoi IM expertise / Inelys ont ‘il déjà une mission à réaliser sur mon dossier alors que le bien n’est pas encore livré ?

Accepted Answer

Dans le cadre d’un bail commercial, les obligations fiscales BIC &  TVA commencent dès la signature de l’acte notarié, et ce, même si le bien ne sera pas livré avant 2 ou 3 ans.

Cela vous permet dans un premier temps de pouvoir comptabilisé les frais notariés et les intérêts d’emprunt payés sur l’acquisition et dans un second temps de récupérer la TVA au fur et à mesure de l’avancée des travaux et du paiement des appels de fonds.

Question 6

J’ai reçu une facture de cabinet alors que le bien n’est pas livré est-ce normal ?

Accepted Answer

Oui, bien que votre acquisition ne soit pas encore livrée/louée, les obligations fiscales débutent quant à elles dès la signature de l’acte notarié. 
    
Nos services réalisent donc dès la première année :

• Les formalités d’enregistrement de votre activité locative auprès du greffe du tribunal
 • Les demandes et le suivi du remboursement de TVA
 • La saisie comptable de vos dépenses (acquisition/frais d’acquisition/Mobilier/Intérêts d’emprunt)
 • L’envoi de l’aide au remplissage de votre déclaration de revenus concernant le résultat de votre activité locative et l’éventuelle réduction d’impôt pour adhésion à un OGA

Question 7

Qu’est-ce qu’un montage HT / TTC ?

Accepted Answer

L’acquisition d’un bien en VEFA soumis à un bail commercial peut être financer via un montage HT (Hors Taxes) ou TTC (Toutes Taxes Comprises):

Le montage HT :
Ce montage vous permet de ne financer que le montant HT du bien. La part relative à la TVA sera quant à elle versée au promoteur via les remboursements de TVA au fur et à mesure des paiements des appel de fonds de travaux. Ces demandes de remboursement de TVA sont gérées par notre cabinet.
Ce montage vous permet de n’avoir à financer que 83.33% de la valeur du bien TTC.

Le Montage TTC :
Ce montage vous oblige à payer la totalité de la valeur du bien acquis. 
La TVA vous sera alors reversée au fur et à mesure du paiement des appels de fonds de travaux grâce aux demandes de remboursement de TVA établies par notre cabinet.
Ce montage vous contraint à financer 100% de la valeur du bien pour pouvoir récupérer la TVA.

Question 8

Comment savoir si je suis concerné par un montage HT ou TTC ?

Accepted Answer

Le choix du type de financement est défini lors de la vente par le promoteur immobilier. En cas de doute, nous vous conseillons donc de contacter votre promoteur ou le commercialisateur.

Question 9

Est-ce qu’un bien acquis en VEFA est toujours concerné par un montage HT/ TTC ?

Accepted Answer

Non, ce type de montage est possible uniquement sur les biens soumis à un bail commercial.  
Sans ce type de bail, les activités de location meublée ne sont pas soumises à TVA. Il n’est alors pas possible de récupérer la TVA sur l’acquisition.

MA FISCALITÉ

VEFA

Le dispositif Censi-Bouvard

Le Régime « Loueur en Meublé Non Professionnel » LMNP

Le Régime « Loueur en Meublé Professionnel » LMP

Le principe de l'amortissement

Explication sur passage résultat comptable au résultat imposable