1) RAPPEL SUR LES CONDITIONS D'ACCÈS AU STATUT LMP
Avant le 5 février 2018, il existait 3 conditions cumulatives pour être Loueur en Meublé Professionnel :
Plus de 23 000 € de loyers meublés
Loyers meublés > aux revenus d’activité du foyer fiscal
Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
Ainsi, il était possible de choisir son statut, LMNP ou LMP en décidant ou non de s’inscrire au RCS.
Le 8 février 2018 par une décision du Conseil Constitutionnel (QPC) statuant sur les conditions d’exonération d’une plus-value professionnelles (article 151 septies du CGI), la 3ème condition est supprimée (Inscription au RCS).
La doctrine administrative étant opposable aux services fiscaux, la loi de finance 2020 a validé cette suppression en mettant à jour l’article régissant la location meublée (Art 155 du CGI).
Ainsi, depuis 2020, le statut LMP s’impose aux contribuables qui remplissent cumulativement les deux conditions suivantes :
Plus de 23 000 € de loyers meublés
Loyers meublés > aux revenus d’activité du foyer fiscal
2) MAIS QUID DES COTISATIONS SOCIALES ?
En effet, c’était l’inscription au RCS qui déclenchait l’assujettissement aux cotisations sociales pour les Loueurs en Meublé Professionnels.
Un flou persistait car l’article L 611-1 du CSS faisait toujours référence à l’inscription au registre du commerce qui est abrogé.
Mais l’article 14 du PLFSS 2021 (projet de loi de la Sécurité Sociale adopté définitivement le 30 novembre 2020) supprime également la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation ou non à la sécurité sociale.
En résumé, si vous remplissez les deux conditions précédemment citées pour être LMP, vous serez redevable de cotisations sociales.
3) 2021 > LMP = COTISATIONS SOCIALES
Ainsi, deux catégories de loueurs en meublé seront redevables de cotisations sociales :
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) à compter de 2021
Les exploitants de locations meublées saisonnières dont les loyers sont supérieurs à 23 000 €/an depuis 2017 (à l’exception des biens gérés par une agence immobilière régie par la loi Hoguet)
Les cotisations sociales ne seront pas trop pénalisantes si votre résultat au réel est déficitaire ou faiblement bénéficiaire (voir tableau récapitulatif ci-dessous).
En revanche, attention pour les LMP en cas de cession, même si vous pouvez être exonéré dans certains cas de plus-value, la plus-value court terme, c’est-à-dire pour simplifier les amortissements fiscalement déduits à la date de cession, sera assujettie aux cotisations sociales.
4) RECAPITULATIF DES COTISATIONS SOCIALES
Vous êtes LMP :
Les revenus de cette activité présentent un caractère professionnel > Je m’enregistre sur le site guichet-entreprises.fr pour me faire connaître des administrations
COTISATIONS SOCIALES à payer qui m’ouvrent droit à des prestations sociales et validation de trimestres de retraites : 1) Si recettes annuelles ≤ 72 500 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés) : - Je relève de droit du régime du MICRO ENTREPRENEUR - REGIME FISCAL : MICRO BIC (OU SUR SIMPLE OPTION : REEL SIMPLIFIE) - Déclaration de mes recettes sur le site : lautoentrepreneur.fr (mensuellement ou trimestriellement) - Mes cotisations sont proportionnelles à mes recettes sans déduction des charges. - Taux de cotisation égal à 22,7% environ pour les meublés de tourisme Et 6% pour les meublés de tourisme classés 2) Si recettes annuelles › 72 500 € - Je suis soumis au régime de DROIT COMMUN DES TRAVAILLEURS INDÉPENDANTS (SSI) - REGIME FISCAL : REEL SIMPLIFIÉ - Déclaration de mon résultat sur le site : net-entreprises.fr - Mes cotisations sont calculées par l’URSSAF (SSI) sur la base du bénéfice réel - Taux de cotisation est d'environ 40 %. Forfait minimum : environ 1 300 €/an si déficit Si mes recettes ne dépassent pas 85 800 €, je peux opter pour le régime général
Vous êtes LMNP (loueur en meublé saisonnier avec des loyers < 23 000 € /an) :
Les revenus de ces activités relèvent de la gestion de patrimoine privé
PAS DE COTISATIONS SOCIALES à payer pour ces activités
Déclaration chaque année de mes recettes ou de mon résultat à l’administration fiscale (dans le cadre de ma déclaration de revenus régime réel ou Micro BIC)
Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 % effectués automatiquement en même temps que l’impôt sur le revenu (si résultat bénéficiaire)
5) AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DU STATUT LMP
LES AVANTAGES :
Exonération PV après 5 ans d’exercice d’activité professionnelle si : > Totale si CA < à 90 000 € > Partielle si CA compris entre 90 000 € et 126 000 €
Déficit imputable sur le revenu global (sauf si généré par l’amortissement)
Protection sociale
Trimestres de retraite validés
LES INCONVÉNIENTS :
Cotisations sociales SSI (environ 40% du résultat) > Minimum 1 400 € si déficitaire
Plus value Court Terme (à hauteur des amortissements déduits) taxée au SSI