Vous avez investi ou souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous posez de nombreuses questions sur la location meublée. En effet, avec une fiscalité plus attrayante grâce à l'amortissement du bien et une facilité de gestion grâce à une réglementation plus souple, louer meublé présente de nombreux avantages. Nous abordons dans cet article les principaux points à appréhender pour transformer un logement nu en logement meublé.
1/ Le passage d’un logement nu à un logement meublé d’un point de vue économique, fiscal et comptable
D’un point de vue économique
Avant de « se lancer » dans la transformation de votre bien, il est bien sûr conseillé d’étudier la pertinence du besoin en location meublée dans la ville où se trouve votre bien immobilier : est-ce une ville étudiante ? Dynamique ? Touristique ?
Posez-vous aussi la question si votre logement est adapté à la location meublée : les petites surfaces s’y prêtent plus facilement que les grandes, même si aujourd’hui certains appartements de grande superficie (ou même des maisons) s’adaptent très bien à la colocation, mode de location en vogue !
D’un point de vue fiscal
Louer votre bien immobilier en meublé (statut LMNP) bénéficie d’une fiscalité normalement plus attrayante. Les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
Le Régime Micro Bic (Régime fiscal de droit) : vous serez imposé sur vos recettes annuelles diminuées d’un abattement de 50% (Abattement de 71% pour les meublés de tourisme)
Le Régime Réel (sur option et plus avantageux) : votre bénéfice imposable sera égal aux revenus locatifs déduits des charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, honoraires d’agence, travaux, frais de copropriété, taxe foncière…) et de l’amortissement du bien et du mobilier. Ses particularités :
- La base du calcul de l’amortissement est la valeur réelle du bien au jour du démarrage de la location meublée.
- En cas de vente du bien, vous relevez du régime des plus-values immobilières privées.
- Les amortissements déduits ne viendront pas majorer la plus-value.
Nous attirons votre attention :
En cas d’imputation d’un déficit foncier sur le Revenu Global, il faut attendre 3 ans avant de passer en meublé
Ne plus être sous un régime « spécial » foncier avec engagement de location
D’un point de vue comptable
Si le changement de régime fiscal vous permet de faire des économies et de bénéficier d’avantages fiscaux, il nécessite d’accomplir un certain nombre de formalités comptables et fiscales : déclaration de début d’activité au Greffe du tribunal de commerce, options fiscales retenues au service des impôts… Sachez que nous accompagnons plus de 5 000 investisseurs immobiliers meublés dans la réalisation de ces obligations.
L’expert-comptable des loueurs en meublé, c’est notre métier !
2/ Le passage d’un logement nu à un logement meublé : vos obligations
La location meublée n’est pas autorisée dans toutes les copropriétés ; il faut donc en amont vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas !
La transformation de votre bien ne peut se faire que dans le cadre d’un renouvellement de bail avec votre locataire (arrangement à l’amiable) ou lors du départ de celui-ci.
Vous devez alors rédiger un bail spécifique de location meublée en y ajoutant l’inventaire du mobilier. Sachez que la durée d’un bail LMNP est d’1 an sauf exceptions, comme les logements étudiants (9 mois), ou les contrats saisonniers.
La location meublée courte durée (Saisonnière/ touristique) doit être déclarée en mairie quelle que soit la ville du bien loué via un formulaire CERFA (cerfa 14004*02).
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi qu’en région parisienne et dans certaines villes dites « Zones tendues » de plus de 50 000 habitants, la demande de changement d’usage en mairie est obligatoire.
Avant de transformer votre logement nu en meublé, nous vous proposons de réaliser une simulation gratuite de vos gains fiscaux via notre simulateur LMNP afin de valider l’attrait pour le régime réel simplifié et ainsi devenir loueur en meublé !