Détenir une location meublée en commun est une situation courante voire incontournable dans certains cas (succession, divorce, donation,…). Dans cet article, les experts INELYS EXPERTISE vous expliquent en quoi consiste une indivision en location meublée et les conséquences que cela implique afin de vous aider dans le choix de ce statut en fonction de votre situation personnelle.
La location meublée en indivision, qu’est-ce que c’est ?
Si vous détenez en commun un bien ou plusieurs biens, à parts égales ou non, on parle de gestion en Indivision. Chaque indivisaire a des droits sur l’ensemble des biens détenus en commun.
La gestion de l’indivision peut être source de désaccord. Il est donc préconisé de rédiger une convention d’indivision pour organiser la gestion et les règles de fonctionnement.
Quelles sont les démarches de déclaration d’activité LMNP en Indivision ?
Vous devrez remplir le formulaire Cerfa n° 11924*01 F CMB (déclaration d’exploitation en commun- création, modification ou cessation ) pour déclarer votre activité auprès du greffe du Tribunal.
Vous obtiendrez pour votre activité un numéro de siret au nom de l’indivision (entité juridique propre séparée de chaque indivisaire)
Fiscalité de l’Indivision du (des) bien(s) en location meublée
Vous devez établir votre déclaration fiscale au nom de l’indivision dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Le réel simplifié est le régime fiscal qui s’appliquera de droit, et non sur option. Vous ne pouvez pas déclarer votre activité au Micro Bic.
Avec le régime réel BIC, vous déduisez de vos revenus locatifs les charges réelles de votre (vos) bien(s) ; intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissements, …
Le résultat de vos revenus locatifs est déterminé au nom de l’indivision. Il est ensuite réparti en fonction de la quote part (% de chaque indivisaire), qu’il s’agisse de conjoints mariés sous un régime séparatif ou de toute autre situation d’Indivision.
Lors de votre déclaration de revenus, le formulaire 2042 C PRO vous permettra de reporter la part du revenu de la location qui vous revient en tant qu’indivisaire.
Particularités et pièges de l’indivision
Pas de réduction d’impôt de 2/3 des frais comptable en indivision Une indivision est assimilée à une société de fait. Or, les personnes morales sont au régime réel de droit. Seules les personnes physiques au régime réel sur option peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité. Ainsi, l’adhésion à un centre de gestion ne permettra pas une réduction d’impôt de 2/3 des frais comptables en indivision.
Pas d’obligation de déclaration en indivision en cas foyer fiscal commun Attention, si le bien est détenu par deux personnes partageant le même foyer fiscal (mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées avec convention d'administration des biens communs), vous n’êtes pas tenu de déclarer votre activité en indivision mais vous pouvez créer l’activité au nom de l’une des deux personnes du foyer fiscal.
Remise en cause de déduction des charges en cas de déclaration en un seul nom Attention, il subsiste un risque si deux indivisaires partagent le même foyer fiscal et déclarent l’activité à un seul nom. Le risque encouru est en effet de voir l’administration fiscale remettre en cause la quote part des charges déduites (amortissements, intérêts d’emprunts et taxe foncière….) de l’indivisaire non inscrit. La conséquence serait l’augmentation du résultat fiscal imposable. Ainsi, Inelys Expertise préconise une inscription en Indivision pour éviter tout redressement fiscal. Reste une solution pour échapper à l’Indivision : investir en société : SARL de Famille/SCI
Nos experts, sont à votre disposition et vous accompagnent dans vos choix fiscaux.