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Activité de loueur en meublé : Contourner la clause d’habitation bourgeoise ?

Le règlement de copropriété peut tout à fait interdire aux propriétaires de louer leur logement en meublé, à condition toutefois, que cette interdiction soit spécifiée par une clause d’habitation bourgeoise.

Avant de vous lancer dans une activité de loueur en meublé, il est donc nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. On vous explique tout : Qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise ?


LMNP Clause d'habitation bourgeoise


Qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise ?


Dans un immeuble, où cohabitent différents propriétaires, il existe obligatoirement un règlement de copropriété. Ce dernier doit être validé par les propriétaires afin de définir l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble. Il précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.


Ce règlement de copropriété peut être perçu comme un contrat entre les propriétaires d’un immeuble ; et comme chaque contrat, ce règlement peut contenir des clauses qui lui sont propres.


Dans le règlement de copropriété des immeubles de standing il est courant de rencontrer une « clause d’habitation bourgeoise ».


Cette dernière se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire à être un immeuble d’habitation.


Dès lors, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble (Civ. 3ème, 14 octobre 1964, JCP 1964. II. 13548). Or, vous le savez, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

Clause d’habitation bourgeoise stricte ou relative : quelles différences ?


Il existe en réalité deux seuils de tolérance vis-à-vis de cette clause.

  • La clause qualifiée de stricte : Les activités libérales / activités commerciales ne sont pas autorisées au sein de la copropriété.

  • La clause qualifiée de relative : Certaines activités libérales / activités commerciales sont tolérées au sein de l’immeuble. Le règlement de copropriété énonce, le plus souvent, de manière explicite les activités exerçables au sein de l’immeuble.

Peut-on contourner la clause d’habitation bourgeoise stricte ?


Ce n’est pas une bonne idée. Outre le fait qu’il est toujours plus agréable de bien s’entendre avec ses voisins, ces derniers ont la possibilité de se retourner contre vous.


À titre d’exemple, des copropriétaires se sont réunis et ont porté plainte contre un voisin qui louait en saisonnier dans une copropriété où le règlement de copropriété prévoyait une clause bourgeoise (stricte).

CAS CONCRET :

La cour d’appel de Paris a jugé que l’activité de location meublée contrevient à la destination de l’immeuble dans la mesure où l’activité lucrative de location meublée était interdite par la clause car elle emportait la présence de nombreuses personnes et donc de nuisances.


Contourner la clause d’habitation bourgeoise relative ?


Selon les situations et les caractéristiques de chaque immeuble, il est possible d’exercer son activité de loueur en meublé malgré l’interdiction mentionnée dans une clause d’habitation bourgeoise.

  • Première condition : il doit tout d’abord s’agir d’un immeuble « mixte », qui tolère à la fois des logements ainsi que certaines activités libérales et/ou commerciales (clause d’habitation relative).

  • Seconde condition : Il conviendra de comparer l’activité dite « interdite » (ex : location meublée) à celles autorisées (ex : médecin, avocat,…). Si l’activité interdite n’entraine pas plus de troubles/nuisances que celle autorisée, le syndicat de copropriétaire ne pourra pas s’y opposer.

Il n’est pas toujours facile de mesurer cette différence et donc de mesurer le degré de risque lié à l’exercice d’une activité de loueur en meublé malgré son interdiction.


Voici deux cas de figure (favorables / défavorables) qui devraient vous aider dans ce sens :

CAS FAVORABLE

(Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891)

CAS DÉFAVORABLE

Cour d'appel de Paris 23e ch. sect. A, 12 février 2003 n° 2002/12625

La Cour de cassation a estimé que la clause d’un règlement de copropriété qui interdirait la location meublée n’était pas valable étant donné que le règlement autorisait dans un même temps l’exercice de professions libérales qui entraine des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée.

La clause stipulait que « la location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse [...] que le caractère bourgeois de l'immeuble et les conditions générales de l'habitation ne soient pas changés ».


La cour d’appel de Paris a pourtant jugé que l’activité de location meublée contrevenait à la destination de l’immeuble car elle proposait des services de domestiques et de chauffeurs et emportait donc la présence de nombreuses personnes étrangères à l’immeuble entrainant des nuisances.


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