Pour le propriétaire, personne physique, d’un immeuble d’habitation destiné à être loué le choix juridique, économique et fiscal de son exploitation présente un certain nombre de difficultés qu’il convient de bien maîtriser.
01. Le périmètre de la location meublée
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. C’est ainsi qu’il a été précisé que la location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279).
Par contre ne sont pas considérées comme relevant du régime de la location meublée des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière et les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
02. Le statut fiscal de la location en meublé
En l’occurrence il s’agit d’une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC, et non de celle des revenus fonciers.
A ce titre et en fonction du chiffre d’affaires réalisé le régime d’imposition sera déterminé d’après les critères de droit commun et pourra relever de différents régimes (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou régime réel normal) avec les obligations déclaratives qui en découlent.
Le loueur en meublé peut être redevable de la CFE, voire de la CVAE en fonction du montant des recettes.
Les immeubles d’habitation faisant l’objet d’une location en meublé entrent dans le champ d’application de l’IFI. Mais ils peuvent être considérés comme des actifs professionnels exonérés si un certain nombre de conditions sont respectées.
Enfin, on notera que les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA.
03. Exercice de la location meublée à titre professionnel ou non professionnel ?
Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Activité à titre professionnel (LMP)
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
–Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, mais cette condition a été supprimée depuis le 8 février 2018 suite à une décision du Conseil Constitutionnel.
– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
– Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
• En cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois.
• De la même façon les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal.
Activité à titre non professionnel (LMNP)
Dès lors que les conditions rappelées ci-dessus ne sont pas respectées l’activité relève de plein droit du secteur non professionnel. A ce titre la qualification de professionnel ou non professionnel de l’activité de loueur en meublé entraîne un certain nombre de conséquences du point de vue fiscal sur la gestion des déficits et la réalisation de plus-values.
04. La gestion des déficits
Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
En effet, le montant déductible de l’amortissement des biens loués, ou mis à disposition sous toute autre forme, directement ou indirectement, par une personne physique est limité.
Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (telles que frais d’entretien, de réparation, d’assurances, intérêts, impôts et taxes supportés par le propriétaire).
Pour autant cette quote-part d’amortissement qui n’a pas été utilisée n’est pas perdue et bénéficie d’un report illimité.
EXEMPLE
Soit un loueur en meublé dont le compte de résultat fait état des chiffres suivants :
Recettes 28 000 €
Charges - 32 000 €
Amortissements - 12 000 €
Perte comptable - 16 000 €
Déficit fiscal admis au niveau du revenu global : 4 000 € (16 000 – 12 000)
Dans la même situation le loueur en meublé non professionnel ne pourra pas déduire de son revenu global le déficit de 4 000 €. Le déficit subi ne sera imputable que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Par contre et s’agissant des amortissements qui n’ont pas été pris en compte ils bénéficieront eux aussi d’un report illimité.
Enfin on relèvera une disposition intéressante visant le loueur en meublé
professionnel qui débute son activité sans percevoir immédiatement des
recettes.
Il est prévu que les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location.
Mais cette possibilité n’est réservée qu’aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et conservent cette qualité durant les trois années en cause.
05. Gestion des plus-values en cas de cession de l’immobilier
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI. A ce titre l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition.
Par ailleurs, il en résulte qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable.
A contrario, les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus values professionnelles sur la cession de l’immeuble si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI.
A ce titre elles peuvent bénéficier d’un régime d’exonération totale défini à l’article 151 septies du CGI qui est ouvert aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans.
Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle.
Ce dispositif a déjà été présenté dans la news du mois de septembre 2018.
Par ailleurs les loueurs en meublés professionnels peuvent bénéficier des différents dispositifs offerts aux TPE/PME (apports et transmissions d’entreprises prévus à l’article 151 octies du CGI, transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle prévue à l’article 41 du CGI).
S’agissant d’une cession dans le cadre d’un départ à la retraite prévue à l’article 151 septies A du CGI ou de la cession d’une branche complète visé à l’article 238 quindecies du CGI) les plus-values afférentes aux biens immobiliers sont exclues du dispositif d’exonération.
Cependant, les plus-values à long terme réalisées à l’occasion de cette même cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI.
Il est rappelé que ce dispositif prévoit un abattement de la base imposable de 10 % au delà d’une détention de 5 ans. Ce dispositif aboutit à une exonération de la plus-value à long terme au-delà d’une période de détention de plus de 15 ans et permet ainsi d’échapper à la taxation de 30 %.
EXEMPLE
Soit un appartement acquis le 1er juin 2007 et inscrit au bilan pour un montant de 400000 €
Cédé 500 000 € le 1er septembre 2016
–Amortissement pratiqué 200 000 €
–Valeur comptable 200 000
–Plus-value : 300 000 €
• A court terme 200 000 € taxable à l’IR/ BIC au taux progressif
• A long terme 100 000 €
▶ Exonérée à hauteur de 40 % (40 000) 4 années pleines au-delà de 5 ans
▶ Taxée à hauteur de 60 000 € (PFU 12. 8 % + 17.2 % = 30 % + CEHR)
En conclusion
Le régime de loueur en meublé présente incontestablement de nombreux avantages fiscaux par rapport à la location nue qui relève du régime des revenus fonciers. Il obéit à des règles précises qu’il convient de bien maîtriser et de ce fait nécessite souvent l’intervention d’un professionnel averti.
Enfin il conviendra de suivre l’actualité fiscale dans la mesure où ce régime étant considéré comme trop avantageux pourrait être partiellement remis en cause.