Quelles différences entre location meublée et para-hôtellerie : Comment rester en LMNP et profiter des avantages de ce régime sans être requalifiée en para-hôtellerie ?

ATTENTION : Le cadre réglementaire des locations meublées a connu d’importantes évolutions à la mi-novembre. En conséquence, le contenu de cet article ne reflète plus précisément la situation actuelle. Nous invitons donc à ne pas en tenir compte tant que cette note est affichée.

Nos équipes suivent quotidiennement les évolutions législatives afin de fournir des informations à jour, fiables et vérifiées. Le temps nécessaire sera pris pour mettre à jour l’article dans les prochains jours, afin de vous proposer une version conforme aux dernières dispositions. SOMMAIRE :

1. Définitions des deux régimes, les enjeux : pourquoi la distinction est-elle cruciale ?
   

2. Réforme 2025 : la notion de services proposés, de durée de séjour et périodicité de renouvellement des services
   

3. Résumé : pour Rester en LMNP et Éviter la Parahôtellerie
   

4. Points sensibles de la réforme 2025
   

5. Ce qu’il faut retenir
   

Définitions des deux régimes : pourquoi la distinction est-elle cruciale ?

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée consiste à louer un logement équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans devoir apporter autre chose que ses effets personnels. Cela comprend des éléments comme un lit, une table, des sièges, des ustensiles de cuisine, etc.

Elle peut prendre deux formes :

• Location meublée longue durée (bail de 1 an ou 9 mois pour étudiant),

• Location meublée de courte durée, également appelée location saisonnière, souvent pratiquée via des plateformes comme Airbnb.

Fiscalement, ces locations relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), même si elles ne sont pas considérées comme une activité commerciale au sens juridique du terme.

Qu’est-ce que la para-hôtellerie ?

La para-hôtellerie se rapproche du métier d’hôtelier : il s’agit de proposer, de manière habituelle, un hébergement meublé accompagné d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

1. Le petit-déjeuner

2. Le nettoyage régulier des locaux,

3. La fourniture de linge de maison (draps, serviettes, etc.)

4. La réception ou l’accueil physique ou à distance des clients
   

Dès lors que trois de ces services sont proposés, l’activité est de nature à être requalifiée en activité commerciale au sens fiscal, soumise :

• à la TVA,

• et potentiellement à des obligations juridiques spécifiques (immatriculation au RCS, inscription à l’Urssaf…).

Pourquoi cette distinction est-elle cruciale ?

Parce que la frontière entre ces deux régimes est devenue plus floue et plus surveillée depuis la réforme 2025. Il est donc fondamental de bien maîtriser cette différence pour éviter :

• une requalification fiscale avec redressement à la clé,

• une perte d’avantages du régime LMNP (absence d’amortissements écartés, fiscalité des plus-values  différentes, cotisations sociales etc.),

• et des obligations de TVA imprévues.

Réforme 2025 : la notion de services proposés, de durée de séjour et périodicité de renouvellement des services

Quand est-on LMNP, quand devient-on para-hôtelier ?

Un basculement qui dépend de la nature des prestations… mais aussi de la durée des séjours

Jusqu’à récemment, on pensait souvent que proposer une location courte durée (type Airbnb) relevait toujours du régime LMNP tant qu’on ne proposait pas certains services en cours de séjours.

Or, la réforme 2025 a clarifié — et durci — la ligne de séparation entre LMNP et para-hôtellerie.

Voici les critères clés pour distinguer les deux :

Définition du cadre de la para-hôptellerie

Nouvelle doctrine du 26 mars 2025

PETIT DÉJEUNER	NETTOYAGE	LINGE DE MAISON	RÉCEPTION
Doit être fourni selon les usages professionnels : Dans le logement ou  dans un local aménagé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier NB : Un simple distributeur ne suffit pas Mais un numéro de téléphone ou un lien internet permettant de commander une offre petit-déjeuner est considérée comme une offre  conforme	Le ménage doit être effectué avant le séjour et proposé de manière hebdomadaire Pour les séjours de 5 nuits maximum, il est considéré comme réalisé si le nettoyage a été fait avant l’arrivée du client.	Cela inclut le linge de lit et de toilette. Il doit être renouvelé avant le séjour et proposé de manière hebdomadaire. Pour les séjours de 5 nuits maximum, la prestation est réputée réalisée si le linge est fourni à l’arrivée	Doit être proposée (même si non personnalisé). Peut être confiée à un mandataire l’assurant  en un lieu unique et différent du local lui-même. Peut-être gérée via un moyen de communication électronique (Email, sms, Chatbot etc..)

ATTENTION A LA DUREE DE VOTRE SEJOUR

Une nouvelle notion de durée de séjour est mentionnée dans cette réforme

Si vous fournissez 3 services sur les 4 mentionnés à l’entrée du séjour sans même les proposer en cours de séjour

• Séjour de Moins de 6 nuitées Si vous proposez des séjours de moins de 6 nuitées (en particulier pour attirer des touristes ou des professionnels), vous devez faire attention à ne pas franchir la ligne de la parahôtellerie. Pour rester en LMNP, vous devez éviter de fournir des services para-hôteliers réguliers (accueil, ménage, petit-déjeuner, etc.) qui pourraient qualifier votre activité de parahôtellerie et entraîner l’assujettissement à la TVA.

Résumé : pour Rester en LMNP et Éviter la Parahôtellerie

Les règles spécifiques pour les très séjours courts (< à 6 nuits)

• Si un séjour dure moins de 6 nuitées, vous devez vous assurer que vous ne proposez que 2 services maximum sur les 4 mentionnés.
  

• Une précision importante sur l’accueil

Vous pouvez proposer un accueil à distance (par téléphone ou via un système de boîte à clés), mais si cet accueil devient un service permanent et structuré, avec un contact physique et personnalisé, vous franchissez le seuil de la parahôtellerie.

La Boite a clé seule  (+ accueil dématérialisé seulement), sans accueil physique possible ne semble pas remplir les conditions pour être qualifié de prestations para-hôtelière

Selon le BOFIP : la mise à disposition d’une boite à clé est acceptable uniquement si une alternative d’accueil physique est possible

Règles spécifiques pour les séjours supérieurs à 5 nuits 

Vous ne devez pas proposer de renouvellement de linge ou de prestation « ménage » durant le séjour.

EXEMPLES
Location du lundi au samedi (5 nuits) avec ménage réalisé avant l’arrivée, linge fourni à l’entrée et accueil physique possible	PARA-HOTELLERIE
Location du lundi au samedi (5 nuits) avec ménage réalisé avant l’arrivée, linge fourni à l’entrée et uniquement une boite à clé pour l’accueil	LOCATION MEUBLÉE
Location du samedi au samedi 7 nuits (> 5 nuits) avec 3 services : accueil physique, le linge et le ménage à l’entrée sans proposition de ménage ou de remplacement du linge pendant le séjour	LOCATION MEUBLÉE
q  Location du samedi au samedi 7 nuits (> 5 nuits) avec proposition de ménage ou de remplacement   du linge pendant le séjour même sans consommation par le loueur	PARA-HOTELLERIE

Points sensibles de la réforme 2025

• La réforme précise que pour les séjours de 5 nuits ou moins, certains services (linge, ménage, etc.) sont présumés rendus même s’ils sont faits avant l’arrivée du client.
  

• Cela rend plus facile la requalification en para-hôtellerie, même si vous ne faites pas « l’accueil » ou le ménage en cours de séjour.
  

• La franchise de TVA (anciennement à 91 900 €, puis 85 800 €) est désormais provisoirement abaissée à 25 000 € (réforme 2025 mise en suspension jusqu’au 31/12/2025) ce qui rend plus probable un passage automatique à la TVA pour les activités para-hôtelières.

La loi de finances 2026 pourrait relever le seuil de 25 000 €.

 Conséquences du basculement

• Vous ne bénéficiez plus du principe des amortissements écartés lorsqu’ils génèrent du déficit (article 39C du CGI)

• Vous relevez du régime social des travailleurs indépendants (cotisations sociales Urssaf)

• Vous devez  collecter la TVA sur les loyers, et faire des déclarations TVA annuelles ou trimestrielles (sauf si en dessous du seuil de la franchise)

• La fiscalité de la plus-value à la revente est différente, vous êtes en plus-value professionnelle, les amortissements pratiqués génèrent de la plus-value à la revente.

Vous ne bénéficiez pas d’abattement pour durée de détention.

Votre plus-value courte terme (à hauteur des amortissements pratiqués) est soumise à cotisation sociales

Vous pouvez éventuellement bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value à condition d’être para-hôtelier Professionnel

Ce qu’il faut retenir

La ligne de démarcation entre LMNP et para-hôtellerie ne dépend pas seulement du type de location, mais du niveau des services proposés mais aussi de la durée du séjour.

Conseil d’expert : si vous louez en courte durée avec un service “tout compris” (linge, ménage, accueil), vous êtes probablement en activité para-hôtelière sans le savoir. Il est temps de faire un diagnostic comptable et fiscal complet pour éviter un redressement.

En appliquant ces principes, vous pouvez continuer à profiter des avantages fiscaux de la LMNP sans risquer de tomber sous le régime de la parahôtellerie. Il est crucial de bien comprendre la distinction entre les deux régimes, surtout en ce qui concerne la durée du séjour et la nature des services fournis, afin de garantir une gestion conforme aux règles fiscales et éviter toute requalification en parahôtellerie.

Si vous avez des questions ou souhaitez un accompagnement pour vous assurer que vos pratiques respectent ces critères, n’hésitez pas à nous solliciter !