Souvent mal interprété par le grand public, le terme « amortissement » joue pourtant un rôle clé dans le processus de défiscalisation en location meublée. L’amortissement vous permettra, en effet, de réduire considérablement vos impositions et d’effectuer d’importantes économies ! Mais de quoi s’agit-il réellement ? Inelys Expertise décrypte pour vous cette notion au centre de toutes les attentions :
Qu’est-ce que l’amortissement ?
On entend souvent dire « mon achat est à présent amorti ». Le terme d’amortissement est, en effet, souvent employé comme une notion de « retour sur investissement » : plus un produit est utilisé dans le temps plus il est rentabilisé/amorti.
Contrairement au « sens commun », sur un plan comptable, le terme « amortissement » représente la perte de valeur d’un bien ou autrement dit l’usure du bien au fil de son utilisation : les peintures se détériorent, les parquets se rayent, les murs se ternissent, les toitures se fragilisent, etc. L’approche est donc différente. Dans ce cas, le postulat est le suivant : « plus le temps passe plus la valeur du bien diminue (dépréciation du bien).
La déduction de l’amortissement : comment ça fonctionne ?
Dans le cas d’un régime au réel BIC, le loueur en meublé est en mesure de déduire l’amortissement (ou autrement dit la perte de valeur de son bien) de ses revenus locatifs afin de diminuer sa base imposable.
En procédant de la sorte, il est donc possible de maximiser sa fiscalité. Si l’on rajoute à cela les autres charges déductibles (charges locatives, intérêt d’emprunt, honoraires,…) alors l’investisseur LMP/LMNP pourra le plus souvent atteindre un revenu imposable très faible voire inexistant. Exemple : Partons du constat, que l’amortissement du bien meublé en location s’élève à 6 500€ et que la somme des loyers encaissés équivaut à 5000€. Dans ce cas le calcul sera le suivant : + 5000€ - 6500€ = -1 500€. En déduisant l’amortissement de ses revenus locatifs, il est souvent possible d’atteindre un revenu imposable nul et donc de ne payer aucun impôt sur son activité. Attention, comme le prévoit expressément les textes de loi, l'amortissement ne peut pas augmenter ou générer un déficit, il pourra au mieux rapporter le résultat d’activité à zéro. Dans le cas présent il sera donc seulement possible de déduire 5 000€ d’amortissement (sur les 6 500€ disponibles) afin d’obtenir un résultat imposable nul (voir ci-dessous) :
Amortissements non déductibles mais reportables
Pour déduire son amortissement de ses revenus imposables l’activité devra forcément générer des revenus positifs. Il est question ici d’une règle purement fiscale afin de limiter tout abus. De ce fait, il existe deux cas de figure qui ne permettent pas de déduire ses amortissements :
Si les charges d’amortissement ne peuvent pas être déduites sur une année donnée (comme dans les deux cas de figure ci-dessus), elles ne sont pas pour autant perdues ! À contrario ces dernières sont « stockées » pour être réintégrées dès lors que l'activité devient bénéficiaire. Cette part déductible non utilisée, en cas d’activité non bénéficiaire, peut en effet être reportée indéfiniment, sans aucune limite de temps.
Attention : le suivi des amortissements non déduits doit faire l'objet d'un suivi annuel communiqué à l'administration. Pour ce faire, le contribuable pourra utiliser le formulaire fourni par le Bofip
Récapitulatif : Amortissement déductible et/ou reportable ?
Lorsque l’on découvre les différentes méthodes de défiscalisation liées à l’amortissement, il est vite arrivé de se « mélanger les pinceaux » ! Pour vous aider dans la compréhension de ce mécanisme de défiscalisation nous vous proposons un tableau avec différents cas de figure (ci-dessous) :
Amortissement sur la base de 6 500€ (reportable indéfiniment)
Résultat d’activité = loyer (entrée d’argent) – charges d’exploitation (sortie d’argent)
Résultat d’activité cas n°1 : un déficit sur une année (qui ne peut être créé que par des dépenses réelles) peut être reportée sur les exercices suivants dans la limite de 10 ans.
L’Amortissement au moment de la revente : une vraie plus-value !
En comptabilité d’entreprise, lorsqu’un actif (logement) est vendu, la plus-value sert de base à l’imposition.
Partons du postulat suivant :
Prix d’acquisition (200 000€)
Prix de vente (235 000€)
Amortissement de 6 500€ / par an sur 10 ans
Calcul classique
Dans le cas présent, il faudrait donc calculer la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente et y additionner la somme totale de l’amortissement (jusqu’à présent déduit des loyers encaissés comme vu dans les cas précédents) :
(Prix de vente – prix d’acquisition) + amortissement = plus-value imposable
(235 000€ – 200 000€) + (6 500€ x 10) = 35 000€ + 65 000€ = 100 000€
Calcul régime réel BIC en LMNP
Cependant, l’énorme avantage du régime réel BIC en LMNP repose sur le fait que le mode de calcul de la plus-value ne prend pas en compte l’amortissement (dépréciation) de l’actif.
De la sorte, si nous reprenons l’exemple énoncé précédemment, la plus-value s’élèverait seulement à 35 000€ au lieu de 100 000€ :
(235 000€ – 200 000€) = 35 000€
= 65 000€ d’amortissement non inclus dans la plus-value et donc non imposables
Vous l’aurez compris, l’amortissement vous permet non seulement d’être déduit d’année en année de vos revenus imposables mais aussi et surtout de ne pas être inclus dans le mode de calcul de plus-value lors de la revente du bien : un double avantage qui transforme le régime réel de la location meublée en une réelle niche fiscale !
Conclusion :
Nous arrivons à terme de notre article que nous voulions accessible quel que soit votre niveau de connaissance. Nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par nos experts LMNP INELYS Expertise. En effet, Le régime LMNP présente de nombreuses particularités qu'il convient d'étudier attentivement. Un comptable LMNP sera vous conseiller parmi de nombreux points de vigilance, comme :
L’intérêt d'adhérer à un CGA ;
L'affiliation obligatoire au RSI
La valorisation du bien dans le régime LMNP en cas d’indivision
L’amortissement dans le cas d’un changement de régime fiscale
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