En matière d’imposition des revenus, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent cumulativement les trois conditions suivantes :
un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
les recettes doivent excéder les revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu, auxquels il convient d’ajouter le montant des pensions et rentes viagères.
Les loueurs en meublé professionnels relèvent de règles fiscales particulières en matière d’imputation de leurs déficits fiscaux et de taxation de leurs plus-values.
Les déficits fiscaux imputables sur le revenu global
L’un des attraits majeurs du statut LMP est d’autoriser l’imputation du déficit fiscal, tiré de l’activité de location, sur le revenu imposable du contribuable, sans limitation de montant (1).
Cette particularité permet d’opérer l’imputation du déficit fiscal sur le revenu global du contribuable, sans pour autant exiger de celui-ci qu’il participe directement à l’activité, alors que cette condition s’applique à tous les autres exploitants dont l’activité relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Les plus-values professionnelles susceptibles d’être exonérées
Les loueurs en meublé professionnels relèvent du régime des plus-values professionnelles lorsqu’ils vendent un ou plusieurs biens immobiliers inscrits à l’actif de leur exploitation.
Ils peuvent bénéficier du régime d’exonération prévu à l’article 151 septies VII du Code Général des Impôts, sous réserve qu’ils exercent leur activité à titre professionnel depuis au moins cinq ans.
Le bénéfice de cette disposition est subordonné à l’existence de seuils de recettes locatives :
l’exonération est totale lorsque le montant de recettes annuelles est inférieur à 90 000 € ;
l’exonération est partielle lorsque le montant des recettes est compris entre 90 000 € et 126 000 €.
En ce qui concerne les locations de meublés de tourisme classés, de gîtes ruraux classés et de chambres d’hôtes, les seuils d’exonération sont portés respectivement à 250 000 € et 350 000 €, si en raison des services fournis à leurs clients, leur activité relève de la prestation de services et non de la simple location meublée.
Le montant à retenir correspond à la moyenne des recettes hors taxes réalisées au titre des exercices (le cas échéant, ramenés à 12 mois) clos au cours des deux années civiles qui précèdent celui au cours duquel est constatée la plus-value.
(1) La quote-part du déficit provenant des amortissements comptabilisés n’est cependant pas prise en compte pour le calcul du déficit fiscal imputable.