Vous avez acquis un bien immobilier destiné à la location ? Avez-vous pensé aux règles juridiques et fiscales relatives à la Taxe sur la Valeur Ajoutée ? Il est en effet possible, selon votre situation, de récupérer ce montant que vous avez payé en amont.
Petit tour d’horizon sur un point fiscal présentant toute son importance.
Par principe, les locations immobilières constituent une activité économique relevant de la TVA en ce qu’elles permettent l’exploitation lucrative d’un bien.
En réalité, la loi prévoit de nombreuses exonérations, assorties ou non d’un droit d’option… D’où un régime complexe obligeant à distinguer selon que les locations sont interdites de TVA, obligatoirement soumises à la TVA ou bien soumises à la TVA sur option.
Les locations interdites de TVA :
Sont exonérées de TVA sans possibilité d’option, les locations portant sur des immeubles à usage d’habitation principale, qu’elles soient nues ou meublées. Le législateur n’a pas souhaité que la TVA soit une cause d’augmentation des loyers.
Les locations obligatoirement soumises à la TVA :
Il s’agit essentiellement des locations qui présentent un caractère commercial relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux :
les locations d’immeubles professionnels équipés, c’est-à-dire munis du mobilier et du matériel ;
les locations de garages et de parkings, (sauf si elles constituent la dépendance d’un immeuble d’habitation) et les locations de terrains aménagés ;
les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels, les résidences de tourisme et villages de vacances classés ou agréés ;
les locations fournissant, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels, au moins trois des quatre prestations suivantes :
le petit déjeuner ;
le nettoyage régulier des locaux ;
la fourniture de linge de maison ;
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Les locations soumises à la TVA sur option :
L’option pour la TVA est possible lorsque la location porte sur des locaux nus à usage professionnel, qu’il s’agisse de locaux à usage industriel, commercial ou de bureaux.
Toutefois, lorsque le locataire n’a pas la qualité d’assujetti, l’option est possible à la condition qu’elle fasse l’objet d’une clause figurant dans le contrat de bail, ce qui suppose l’accord du locataire.
L’option à la TVA est attractive pour le bailleur en raison de l’appréciable avantage de trésorerie dont il bénéficie : une diminution de près de 20% du coût de revient de la construction et de l’acquisition permettant une diminution corrélative de l’emprunt éventuellement contracté.