Investir dans l’immobilier : l’intérêt de la SCI à l’impôt sur les sociétés

La Société Civile Immobilière (SCI) est parfaitement adaptée à la détention, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier. La création d’une telle société peut susciter quelques questions notamment concernant le choix du régime d’imposition : SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ?

Même si la plupart des SCI sont soumises à l’IR, nous vous proposons dans cet article de découvrir dans quel cas il peut être intéressant d’opter pour l’IS.



INELYS SCI à l'impot sur les sociétés


Contexte juridique de la SCI


La SCI permet à plusieurs personnes (membres d’une même famille ou non) d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.

Elle permet d’échapper aux inconvénients du régime juridique de l’indivision.

En effet, par rapport à l'indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.

En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s'il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

La SCI est un excellent outil de transmission patrimoniale


Contexte fiscal : choix du régime IR (Impôt sur le Revenu) ou IS (Impôt sur les Sociétés)


1. SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)


Très souvent les SCI sont dites « translucides », c’est-à-dire que ces résultats sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers

Les associés doivent produire un formulaire 2072, ce formulaire permet de déclarer les loyers de toutes les locations nues (habitations, bureaux, immeubles à usage commercial, terrain nu etc…)

En cas de déficit, l'associé peut l’imputer sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an ou bien il le compense avec d'autres bénéfices fonciers.


En cas de vente d'un immeuble détenu par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires. Ainsi, la plus-value issue de la vente d'un immeuble est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Mais le régime des revenus fonciers ne permet pas une fiscalité avantageuse car les dépenses prises en compte pour le calcul du revenu imposable sont strictement encadrées et ne permettent que peu de déductions.


Les résultats fonciers ne bénéficient pas de prélèvement forfaitaire mais s’ajoutent aux revenus d’activité déclarés par le contribuable, et compte tenu de la progressivité de l’impôt cela peut engendrer une fiscalité très lourde et pénalisante.

Ex : une personne fiscalisée à la tranche marginale de 45% subit une fiscalité de 62,2% sur ses revenus fonciers (45% + 17,2% de prélèvements sociaux)


2. SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)


Face à une fiscalité des particuliers de plus en plus pesante, la mise en place du PFU (prélèvement forfaitaire unique pour les dividendes=30%) et la baisse du progressive du taux d’IS, il est intéressant voir opportun de se poser la question d’une option IS pour sa SCI.

Mais si cette option offre de réels avantages, elle présente aussi des inconvénients dont il faut avoir parfaitement connaissance avant de formuler l’option.


A) Les avantages de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés


L’amortissement du bien immobilier et la déductibilité de certaines charges sont les réels avantages de ce régime

  • L’amortissement du bien

Contrairement à l’IR à l’IS, la SCI peut amortir le bien. L’amortissement correspond à la dépréciation du bien dans le temps. Il permet de générer une charge fiscale déductible non décaissée, cette charge va venir en déduction des loyers et va permettre de réduire la base imposable à l’IS.

Exemple : un bien d’une valeur de 200 000 va générer un amortissement de 9 600 € soit : 80%* X 300 000 = 240 000/25 = 9 600 € (* quote part de terrain 20% non amortissable)


  • Charges déductibles

Contrairement à l’IR à l’IS, davantage de charges peuvent être déduites comme les frais d’acquisition et les frais de notaire, l’éventuelle rémunération de gérant etc ….


  • Fiscalité plus avantageuse

L’IS peut être moins élevé que l’impôt sur le Revenu (si la tranche marginale d’imposition à l’IR du foyer est élevée)

Taux réduit 15% jusqu’à 38 120 € puis taux de 28% jusqu’à 500 000 €

Ensuite seules les sommes distribuées (appelées dividendes) seront imposées dans les mains de l’associé au PFU 30%. Cela permet de mieux piloter les revenus en choisissant de prélever ou non en fonction des besoins.


B) Les inconvénients de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés


Mais l’IS génère tout de même des inconvénients qui ne doivent pas être négligés dans le choix de l’option

  • Plus-value Professionnelle : taxation plus lourde

La taxation de la PV de cession est souvent plus lourde qu’à l’IR car il s’agit d’une PV professionnelle.

En effet, elle est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier cédé.

La VNC est égale au prix d’achat diminué des amortissements. Ainsi, les amortissements qui ont réduit la base imposable chaque année, ont pour effet d’augmenter la PV taxable imposable au taux d’IS (voir exemple chiffré)

Et ensuite si l’associé veut prélever le produit de la vente il sera taxé sur ces dividendes au PFU (30%).

Contrairement à la PV à l’IR, la plus-value professionnelle ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention.

  • Une option irrévocable

Caractère irrévocable de l’option IS, les associés ne peuvent revenir en arrière

  • Tenue d’une comptabilité commerciale

La SCI à l’impôt sur les Sociétés a l’obligation de tenir une comptabilité commerciale et de produire chaque année un compte de résultat, bilan, liasse fiscale n°2065.


EXEMPLE CHIFFRE COMPARATIF IR/IS


Exemple 1 : Exemple Résultat Fiscal

Bien immobilier acquis en 2010 de 300 000 €

Loyers 15 000 €

Charges locatives 2 500 €

Charges financières 5 400 €

Tranche marginale 41%


Exemple 2 : Exemple Plus-value Taxable

Ex : Cession en 2019 à un prix de 400 000 € d’un bien acquis 300 000 € en 2010 ayant été amorti pour 76 800 €

VNC = 300 000 – 76 800 = 223 200)

PV taxable = 400 000 – 223 200 = 176 800 € soit un IS sur PV de 44 548 €

CONCLUSION


Pour conclure, l’option « Impôt sur les Sociétés » peut s’avérer plus avantageuse que l’Impôt sur le Revenu notamment si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires. En effet, à l’IS les revenus ne sont pas obligatoirement distribués.

Le recours à un professionnel est conseillé pour évaluer les avantages et les inconvénients de l’option.

Les experts INELYS sont à votre disposition pour étudier votre projet !


ZOOM

SCI ET LOCATION MEUBLÉE

La location meublée ou de bureaux équipés au sein d’une SCI entraine l’assujettissement de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

Il existe une tolérance de l’Administration, si les loyers meublés n’excédent pas 10% du total des recettes de la SCI, la SCI reste exceptionnellement à l’IR.

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