Expatrié : louer son bien immobilier en LMNP ?

Mis à jour : 26 sept 2018


Vous partez travailler ou vivre à l’étranger pendant quelques temps et êtes propriétaire d’un bien en France. Un départ qui soulève de nombreuses questions quant au devenir de votre bien immobilier : Vendre ou louer ? Le louer nu ou meublé ? Comment gérer la location à distance ? Quels vont être les impacts fiscaux en tant que non-résidents français ? …



Vendre ou louer votre bien ?


Si vous pensez que votre bien ne répondra plus à vos besoins à votre retour, il peut être pertinent de le vendre. S’il s’agit de votre résidence principale, la plus-value sera exonérée d’impôt.

Cependant, si vous choisissez de conserver votre patrimoine immobilier et le rentabiliser pendant votre absence, sa location s’imposera !



La location meublée, une solution adaptée et pratique !


D’un point de vue pratique et financier, mettre votre bien en location meublée vous évitera de déménager l’ensemble de votre mobilier ou de l’entreposer dans un garde meubles à un prix élevé pendant votre absence.


En plus d’une rentabilité plus importante que la location nue, la location meublée vous garantit une certaine flexibilité pour organiser votre retour ; la durée du bail est courte : de 9 mois ou 1 an, contre 3 ans pour les locations vides. Et vous pourrez donner congé à votre locataire à l’échéance du bail avec un préavis de 3 mois seulement (6 mois en location nue).


Cependant, il est évident que gérer votre bien à distance peut s’avérer complexe. Il est donc recommandé de déléguer ces aspects administratifs et opérationnels à une agence spécialisée dans la gestion locative dont le coût pourra être déduit fiscalement au régime réel BIC.


L’investissement en Résidences de services gérées peut être une solution répondant à vos contraintes d’expatriés. Vous déléguez la gestion locative à l’exploitant de la résidence.



.. mais aussi fiscalement très intéressante.


Le régime fiscal des expatriés n'est pas différent de celui des résidents fiscaux.

Vos revenus locatifs perçus sur vos biens meublés situés en France sont imposés en France dans la catégorie des BIC, souvent plus favorables que celle des revenus fonciers. Vous aurez le statut de Loueur meublé non professionnel et devrez faire le choix entre deux régimes fiscaux ; micro BIC ou réel.


Au micro BIC, vous serez imposé sur 50% de vos recettes à un taux minimum de 20% et soumis aux prélèvements sociaux.


Au régime réel, vous serez imposé au même taux, mais sur vos recettes déduites de l’amortissement de votre bien, ainsi que l’ensemble de vos charges et dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, taxe foncière, frais de gestion, frais d'agence, notaire), vous permettant ainsi de réduire de façon significative, voire d’annuler votre base imposable ! Assurez-vous bien au préalable de l'existence d'une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence pour éviter la double imposition.


En cas de cession du bien, il reste soumis aux plus-values des particuliers. Même si des amortissements ont été déduits, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value.



La location meublée est donc une solution très intéressante et adaptée pour les expatriés ; elle permet de louer votre logement avec un fort taux de rentabilité, de ne pas le laisser vacant mais aussi de l'entretenir durant votre absence. Le tout, en bénéficiant d'une fiscalité beaucoup plus avantageuse que celle de la location vide.

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