Gestion des déficits pour les loueurs en meublé

La gestion des déficits pour les loueurs en meublé obéit à des règles particulières.

Il convient de ne pas perdre de vue que le loueur en meublé, professionnel, ou non professionnel, relève de la fiscalité propre aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait ce sont les règles applicables à ce type de catégorie de revenus qui vont être mises en jeu avec des aménagements particuliers.

Gestion des déficits pour les loueurs en meublé

Dans une première approche il y a lieu d’opérer une distinction entre les loueurs professionnels (LMP) et les loueurs non professionnels (LMNP).


Il convient de rappeler que le statut de loueur en meublé professionnel est soumis à deux conditions, celle faisant obligation d’être inscrit au RCS ayant été supprimée :


• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € ;


• Ces recettes doivent excéder l’ensemble des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et

commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.



1/ LES RÈGLES D'IMPUTATION DES DÉFICITS RETIRÉS DE L’ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE EXERCÉE À TITRE PROFESSIONNEL


Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.


Toutefois, et afin d’empêcher que la déduction des amortissements des biens donnés en location ne crée un déficit fiscal trop favorable, la loi a prévu de limiter les conditions de leur déductibilité.


Cette règle limite la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre le montant du loyer et les autres charges relatives au bien donné en location.


La quote-part qui n’a pas pu être déduite à raison de ce plafonnement n’est pas pour autant perdue définitivement. Elle pourra être utilisée dès qu’un résultat bénéficiaire futur le permettra.



a. Le plafonnement de l’amortissement


Soit un loueur en meublé dont le résultat d’exploitation se présente ainsi :

  • Recettes 28 000 €

  • Charges 32 000 €

  • Amortissement 12 000 €

  • Perte comptable 16 000 €


L’application du plafonnement ne permet pas de déduire l’amortissement de 12 000 € qui sera reportable sans limitation de durée.


En définitive la perte fiscale s’élèvera pour l’année considérée à 4 000 € * et sera entièrement déductible du revenu global du loueur en meublé professionnel.



* + 28 000 – 32 000 = 4 000



b. Le suivi de l’amortissement non déduit


Il a été précisé que l’amortissement pratiqué mais qui n’a pas pu être utilisé n’était pas perdu pour autant. Dans l’exemple qui suit on va voir comment celui-ci va être géré dans le temps :

  • Recettes 28 000 €

  • Charges 9 000 €

  • Amortissements 12 000 €

  • Bénéfice comptable 7 000 €

sur lequel on va pouvoir imputer une partie de l’amortissement antérieur soit 7 000 €


Résultat fiscal 0 € -> et il reste 5 000 € d’amortissement à reporter.

On constate au travers de cet exemple que l’amortissement non déduit dans un premier temps, à raison de la règle du plafonnement, devient par la suite une sorte de déficit reportable.



c. Gestion des déficits en début d’activité


Lorsqu’un immeuble est acquis en l’état futur d’achèvement, les charges engagées avant son achèvement sont susceptibles de générer un déficit. En l’absence de recettes correspondantes, l’activité est le plus souvent exercée, durant cette période, à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.


Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de loueur en meublé professionnel dès la mise en location de l’immeuble, la part des déficits qui n’a pu être imputée n’est pas perdue.


En effet ce déficit qui provient des charges engagées, en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de cette location peut être imputé par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local.


Cette possibilité suppose que l’activité de location meublée soit exercée à titre professionnel dès le début de location.


Par ailleurs si le contribuable venait à perdre la qualité de loueur en meublé professionnel et quand bien même il le redeviendrait, cette possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.


Dans cette hypothèse les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des loueurs en meublé non-professionnels.



2/ RÈGLE D’IMPUTATION DES DÉFICITS RETIRÉS DE L’ACTIVITÉ DE LOCATION MEUBLÉE EXERCÉE À TITRE NON PROFESSIONNEL


La loi exclut que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel puissent s’imputer sur le revenu global.


Par ailleurs la règle du plafonnement qui vise les amortissements s’applique également au loueur non professionnel.


En tout état de cause ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.


Ainsi, un déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel.


En reprenant l’exemple traité précédemment le déficit de 4 000 € constaté au cours d’une année ne pourra être déduit que des revenus futurs relevant de la catégorie de loueur meublé non professionnel.


Enfin, il convient de relever que lorsque le contribuable exerce ultérieurement une activité de location meublée à titre professionnel, les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générerait par son activité de location meublée exercée à titre professionnel.


Société inscrite à l'Ordre des Experts-comptables de Rhône-Alpes

Nous retrouver

INELYS EXPERTISE

66 Quai Charles de Gaulle - Cité Internationale

69006 LYON

Tél : 04 81 11 01 00 / Fax : 04 81 11 01 01

​BUREAUX à PARIS / LYON / ANNECY et en SAONE ET LOIRE

 

Mentions légales

Copyright 2012 - INELYS EXPERTISE - Conception ESSENS CONSULTING - www.essens-consulting.com