MA FISCALITÉ
Dans cette FAQ, vous retrouverez :
C’est un contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire.
L’acheteur échelonne le paiement du bien suivant l’avancée des travaux en fonction de l’échéancier prévu par le contrat de vente.
Oui, si le bien acté a pour vocation d’être mis en location meublée dès sa livraison, il peut être inclus dans votre activité, et ce, dès la signature de l’acte notarié. Cela vous permettra notamment de pouvoir comptabiliser les frais notariaux et les intérêts d’emprunt liés à ce bien.
Les VEFA soumises à un bail commercial seront toujours rattachées à une activité de location meublée dès la signature de l’acte notarié.
Dans le cas d’un bien concerné par un bail commercial :
L’obligation fiscale de déclarations BIC & de TVA débutera dès la signature de l’acte auprès du notaire, et ce, même si le bien n’est pas encore livré et mis en location. Cela permet notamment de pouvoir demander le remboursement de la TVA au fur et à mesure de l’avancée des travaux et vous permettre de déduire les frais notariés et les intérêts d’emprunt.
Si le bien n’est pas concerné par un bail commercial :
L’obligation fiscale de déclaration BIC pourra débuter :
Soit à la date de la signature de l’acte notarié (à la condition que le bien soit clairement dédié à une activité locative meublée)
Soit à la date de sa mise en location. Dans le second cas, les frais notariaux ne seront pas comptabilisables.
Les résidences de services gérées (de type : résidences étudiantes résidences touristiques, chambres d’EHPAD & chambres médicalisées) sont toujours actées avec un bail commercial.
Ce dernier est signé au moment de la vente et engage l’acquéreur sur 9 ans.
C’est ce type de bail qui permet notamment la récupération de la TVA sur l’acquisition du bien car l’exploitant s’engage à fournir des prestations de services annexes.
Dans le cadre d’un bail commercial, les obligations fiscales BIC & TVA commencent dès la signature de l’acte notarié, et ce, même si le bien ne sera pas livré avant 2 ou 3 ans.
Cela vous permet dans un premier temps de pouvoir comptabilisé les frais notariés et les intérêts d’emprunt payés sur l’acquisition et dans un second temps de récupérer la TVA au fur et à mesure de l’avancée des travaux et du paiement des appels de fonds.
Oui, bien que votre acquisition ne soit pas encore livrée/louée, les obligations fiscales débutent quant à elles dès la signature de l’acte notarié.
Nos services réalisent donc dès la première année :
Les formalités d’enregistrement de votre activité locative auprès du greffe du tribunal
Les demandes et le suivi du remboursement de TVA
La saisie comptable de vos dépenses (acquisition/frais d’acquisition/Mobilier/Intérêts d’emprunt)
L’envoi de l’aide au remplissage de votre déclaration de revenus concernant le résultat de votre activité locative et l’éventuelle réduction d’impôt pour adhésion à un OGA
L’acquisition d’un bien en VEFA soumis à un bail commercial peut être financer via un montage HT (Hors Taxes) ou TTC (Toutes Taxes Comprises):
Le montage HT :
Ce montage vous permet de ne financer que le montant HT du bien. La part relative à la TVA sera quant à elle versée au promoteur via les remboursements de TVA au fur et à mesure des paiements des appel de fonds de travaux. Ces demandes de remboursement de TVA sont gérées par notre cabinet.
Ce montage vous permet de n’avoir à financer que 83.33% de la valeur du bien TTC.
Le Montage TTC :
Ce montage vous oblige à payer la totalité de la valeur du bien acquis.
La TVA vous sera alors reversée au fur et à mesure du paiement des appels de fonds de travaux grâce aux demandes de remboursement de TVA établies par notre cabinet.
Ce montage vous contraint à financer 100% de la valeur du bien pour pouvoir récupérer la TVA.
Le choix du type de financement est défini lors de la vente par le promoteur immobilier. En cas de doute, nous vous conseillons donc de contacter votre promoteur ou le commercialisateur.
Non, ce type de montage est possible uniquement sur les biens soumis à un bail commercial.
Sans ce type de bail, les activités de location meublée ne sont pas soumises à TVA. Il n’est alors pas possible de récupérer la TVA sur l’acquisition.
VEFA
Article 199 sexvicies - Code général des impôts - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation (Article 199 sexvicies).
La loi Censi-Bouvard permet à un investisseur qui acquiert un bien meublé destiné à la location dans une résidence de services de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans, et de récupérer la TVA.
Il doit s’agir d’un logement neuf ou d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un logement ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.
Plusieurs contraintes sont à respecter afin de pouvoir bénéficier de la loi Censi-Bouvard :
Être fiscalement domicilié en France
S’engager à louer le bien dans les douze mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement
Louer le bien meublé à titre de résidence principale
Le bien doit faire l’objet d’une location en bail commercial pendant 9 ans minimum via un gestionnaire (résidence de tourisme, résidence étudiante, EPHAD…)
Le bien ne doit pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille
Le bien acquis doit être neuf ou en état futur d’achèvement ou ayant plus de 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.
Le bien doit faire l’objet d’une location en bail commercial pendant 9 ans minimum via un gestionnaire (résidence de tourisme, résidence étudiante, EPHAD…)
Le Censi Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 11% du prix de revient de l’investissement (prix d’acquisition HT + frais de notaire) hors meubles
Cette réduction d’impôts est échelonnée sur 9 ans
L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal
>>>Exemple : Un bien acquis pour 250.000€ dans une résidence de service vous permettra ainsi d’obtenir 27.500€ de réduction d’impôts au global, soit 3 056€ par an pendant 9 années.
Le Censi-Bouvard vous impose :
De rester sur le territoire français pendant les 9 ans du dispositif.
De ne pas vendre le bien concerné par ce dispositif dans les 9 ans suivant sa livraison
De louer ce bien via un bail commercial pendant les 9 ans du dispositif
Ne pas faire de démembrement (usufruit / nue-propriété) pendant les 9 ans du dispositif (sauf cas de décès de l’un des époux)
En cas de non-respect de ces conditions, l’avantage fiscal sera perdu et les réductions d’impôts déjà obtenues feront l’objet d’un remboursement.
Investissement locatif : dispositif Censi-Bouvard | Notaires de France (www.notaires.fr)
Le dispositif Censi-Bouvard a également une incidence sur la comptabilité de votre activité LMNP car il vous force à renoncer à l’amortissement de votre bien.
Le choix d’opter ou non pour le Censi Bouvard doit être pris sous les conseils avisés de votre conseiller patrimonial.
Ce dernier ayant une vision globale de votre patrimoine, sera le plus à même de vous confirmer si la réduction d’impôts du Censi-Bouvard est adaptée à vos attentes et votre fiscalité.
Le bail commercial est l’une des contraintes du Censi-Bouvard, sans ce dernier, la réduction d’impôts sera remise en cause. L’administration admet généralement une vacance d’un mois pour permettre un changement de gestionnaire.
En cas de faillite du gestionnaire, l’administration admet une vacance d’une année afin de pouvoir effectuer les recherches d’un nouveau gestionnaire.
Non, seules les activités de loueur meublé non professionnel (LMNP) sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard.
En revanche, la réduction fiscale ne sera pas remise en cause si votre activité non professionnelle bascule au statut de loueur professionnel (LMP).
La défiscalisation du Censi-bouvard s’éteint au bout de 9 ans à partir de la date d’anniversaire de la livraison du bien concerné.
Les contraintes y étant liées disparaissent également et les réductions fiscales obtenues ne pourront plus être remises en cause. Vous pourrez alors :
Vendre le bien
Reprendre le bien à titre personnel
Mettre ce bien en location directe (sans passer par un gestionnaire)
Démembrer le bien
Attention cependant, si les obligations liées au Censi-bouvard disparaissent, les contraintes liées à la TVA sont quant à elles toujours présentes (20 ans) avec notamment la question du reversement de TVA (consultez notre FAQ "TVA" pour plus de renseignements : cliquez-ici).
De même, vous ne pourrez pas amortir votre bien après les 9 ans : en choisissant le dispositif Censi-Bouvard vous renoncez définitivement à l’amortissement.
Les éléments liés au Censi-bouvard devront être impérativement reportés sur votre déclaration de revenus :
L’année de la livraison du bien (année de la 1ère réduction d’impôt) : Nous vous fournirons une annexe d’aide au remplissage de votre déclaration de revenus en vous indiquant les éléments à renseigner : - Prix de revient servant de base au calcul de la réduction d’impôt - Date d’acquisition/date de livraison - Case à cocher pour l’engagement de location pendant 9 ans >>> La réduction d’impôt sera alors calculée par l’administration fiscale.
Les 8 années suivantes : Nous vous fournirons une annexe d’aide au remplissage de votre déclaration de revenus en vous indiquant les éléments à renseigner : Report des 1/9ème de la réduction d’impôt
La réduction d’impôts Censi-Bouvard se base sur le prix de revient du bien dans la limite des 300.000€ par an et par foyer fiscal. Le surplus pourra quant à lui être amorti dans le cadre de l’activité de location meublée.
>>> Exemple : Pour un couple acquérant chacun un appartement d’une valeur de 175.000€ soit un total de 350.000€
La réduction d’impôts sera calculée en prenant le taux de 11% appliqué au 300.000€ soit un total de 33.000€ (3 667€ / ans sur 9 ans)
Les 50.000€ excédentaire seront quant à eux amortis sur 25 ans pour produire 2.000€ de déduction d’amortissement/an
Oui, si la réduction d’impôts liée au Censi-Bouvard n’a pas été totalement utilisée une année, le solde excédentaire pourra être reporté sur votre déclaration de revenus dans une limite de 6 ans. Elle ne peut pas faire l’objet d’un remboursement.
Vous avez jusqu’à la date de livraison pour choisir votre option (Bouvard ou non). En effet, la réduction d’impôt débutera l’année de livraison (et non l’année d’acquisition).
Le dispositif Censi-Bouvard
Afin de pouvoir bénéficier du statut de loueur meublé, votre bien doit être proposé à la location en respectant une liste du mobilier à mettre à disposition des locataires : Qu'est-ce qu'un logement d'habitation meublé ? | Service-public.fr
Votre bien devra également faire l’objet d’un bail de location de type meublé :
Bail commercial de 9 ans
Bail longue durée de 1 an renouvelable tacitement
Bail étudiant de 9 mois minimum
Bail de mobilité
Bail de location saisonnière
Attention : les baux de 3 ans renouvelables sont propres à l’activité de location nue.
Afin que l’activité soit qualifiée de « Non professionnelle » vos recettes doivent :
Être inférieures à 23.000€ par an au sein de votre foyer fiscal
Ou ne pas excéder les revenus professionnels de votre foyer fiscal (salaires, pensions, retraites, autres BIC/BA/BNC…)
Afin de pouvoir bénéficier de ce statut, une immatriculation de l’activité auprès du greffe du tribunal de commerce est obligatoire.
Dans la théorie, cette immatriculation doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l’activité locative
À la suite de cette immatriculation, un numéro de SIRET vous sera alors attribué. Une obligation déclarative de revenus BIC sera alors mise en place par l’Administration fiscale.
Toutes les démarches administratives liées à la création de votre activité seront prises en charge par nos services.
Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de déclarer vos recettes locatives dans le cadre des revenus des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela vous permet notamment si vous optez au régime réel :
Dedéduire toutes les charges directement liées à l’activité locative
D’amortir la valeur des biens, des travaux et du mobilier
Le fait d’être considéré comme non professionnel vous permet également d’être soumis à la plus-value des particuliers et non pas des professionnels. Cela vous permet notamment de vendre ou d’arrêter votre activité locative sans que l’amortissement pratiqué sur votre bien n’ait un impact sur le calcul de la plus-value.
L’activité LMNP étant rattachée aux revenus BIC, vous aurez donc le choix entre deux régimes fiscaux :
Le Micro BIC : Régime le plus simple vous exonérant de comptabilité. Dans la limite d’un chiffre d’affaires de 72.600€. Les recettes locatives sont à reporter sur votre déclaration de revenus et font l’objet d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les locations saisonnières classées). Sous ce régime, vous êtes donc imposable sur 50 ou 29% des loyers perçus au cours de l’exercice.
Le Régime Réel : Ce régime vous permet de comptabiliser tous les frais liés à votre activité de location meublée ET de bénéficier de l’amortissement de votre bien. Mais en contrepartie vous avez l’obligation de tenir une comptabilité et produite une liasse fiscale. Vous serez au régime réel de droit si vous dépassez les seuils du Micro (voir ci-dessus) MAIS vous pouvez quel que soit le montant de vos loyers opter pour le régime réel.
Non, Le choix d’un régime s’impose à l’ensemble des biens présents dans votre activité de location meublée. Il n’est pas possible de choisir le régime Micro BIC pour un bien et le réel pour un autre.
Oui l’option « Réel » n’est pas définitive. Vous pourrez bien sur repasser au Régime Micro, il faudra prévenir l’Administration avant le 1er février de l’exercice pour lequel vous voulez repasser au Micro.
Oui, il est possible de cumuler plusieurs activités de location meublée distinctes en fonction de la manière dont ces biens ont été actés :
Tous vos biens actés en votre nom propre seront regroupés sous une seule activité LMNP avec un numéro SIREN qui vous est propre.
Les bien actés en indivision (répartition du bien entre plusieurs personnes) feront quant à eux l’objet d’une activité distincte avec un numéro de SIREN différent.
Il vous est donc possible d’exercer une activité locative en nom propre et également une en indivision MAIS chaque activité fera l’objet d’un dossier comptable distinct.
Votre activité de loueur meublé non professionnel peut se voir requalifiée en statut professionnel si les 2 conditions suivantes sont réunies : (Loyers meublés supérieurs à 23.000€) + (Loyers meublés sont supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal)
Il s’agit de conditions cumulatives.
Si l’une des deux n’est pas remplie, vous restez Non Professionnel.
Les loyers sont calculés TTC en incluant les refacturations de charges
Le seuil des 23.000€ se calcule en prenant en compte l’ensemble de vos activités de location meublée (Activité en nom propre + indivision + SARL…) présentes dans le foyer fiscal
Les revenus professionnels comprennent les salaires, pension, retraite (après l’abattement de 10%.) et autres BIC/BA/BNC…
>>>Exemple : Un foyer fiscal ayant 32.000€ de revenus locatifs (20.000€ en nom propre et 12.000€ via une indivision) mais avec 52.000€ de revenus professionnels, sera donc toujours non professionnel car la seconde condition n’est pas remplie.
Non, les déficits fiscaux LMNP reportés sur votre déclaration de revenus ne peuvent être utilisés que pour compenser des bénéfices LMNP de même nature.
Ces déficits sont à reporter dans votre déclaration de revenus pour une durée maximale de 10 ans. Au-delà, les déficits sont perdus.
La plus-value des particuliers est calculée par le notaire au moment de la vente.
Etape 1 : Il faut établir la plus ou moins-value en calculant la différence entre [ Le prix de vente du bien] Et [Le prix d’acquisition* du bien]. *Le prix d’acquisition peut être revalorisé en prenant en compte les travaux ainsi que les frais notariaux.
Etape 2 : Calculer la base imposable de la façon suivante : - Reprendre la plus-value calculée dans l’étape 1 - Appliquer les abattements définis selon la durée de possession du bien
Durée de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
Jusqu'à 5 années | 0% | 0% |
De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
22ème année révolue | 4% | 1,6% |
Au delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
Au delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
>>> Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. - En matière d’impôt sur le revenu Vous bénéficiez d'un abattement de 6 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement sur la PV de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc une plus-value imposable de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €) - En matière de prélèvements sociaux Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €)
Etape 3 : Calculer l’imposition de la PV de la façon suivante : - Reprendre la plus-value imposable après abattement pour l’IR et les prélèvements sociaux (voir étape l’étape 2) - Le taux d’imposition des plus-values de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. >>> Exemple : Dans le cas évoqué, le revenu imposable est de 7 000€ et la base de calcul des prélèvements sociaux est de 9 175€. - L’imposition au titre de l’impôt sur le revenu sera de : 7 000€ X 19% = 1 330€ - L’imposition au titre des prélèvements sociaux sera de : 9 175 X 17.2% = 1 578€ L’imposition sur la plus-value de cette cession vous coutera donc : 2 980€ Attention : Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €
Votre activité de location meublée est considérée par l’administration fiscale comme une activité en nom propre et s’est vu attribuée par le greffe du tribunal de commerce un numéro SIRET.
Bien qu’étant considérée fiscalement comme non professionnelle, votre activité locative est rattachée au Services des Impôts des Entreprises d’où la création d’un espace professionnel.
Dans le cadre de la numérisation des démarches administratives, les services des impôts des entreprises (SIE) regroupent désormais sur le portail impôts.gouv.fr l’ensemble des avis de taxes liées à votre activité de location meublée. Cet espace professionnel est donc l’unique moyen de trouver vos avis de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
Les démarches doivent être réalisées sur le site https://www.impots.gouv.fr/accueil.
Vous pouvez vous aider de l’aide à la création fournie par le service des impôts : creer_espace_pro_simplifie_adherer_service.pdf (impots.gouv.fr).
Nous vous accompagnerons chaque année en novembre dans cette démarche pour vous aider à trouver votre CFE et le procéder à son règlement.
Le numéro SIREN (composé de neuf chiffres) concernant votre activité de location meublée est rattaché à votre Nom et Prénom. Si vous disposez d’une autre activité en nom propre, cette dernière aura donc le même numéro SIREN (seul le SIRET diffère). Votre activité de location meublée sera donc rattachée à l’espace professionnel de votre première activité.
Si votre activité de Location Meublée a été créée par votre ancien cabinet, il vous faudra prendre contact avec ce dernier afin de lancer une procédure de substitution : cliquez ici pour télécharger la procédure
Si votre activité de Location Meublée est soumise à TVA, nous nous sommes chargés de créer votre espace professionnel afin de pouvoir gérer vos déclarations de TVA. Si besoin, nous pouvons vous donner accès à cet espace professionnel: cliquez ici pour télécharger la procédure
L’espace professionnel centralise les déclarations de TVA transmises à l’Administration fiscale. Cet espace nous permet de superviser l’avancée des demandes de remboursement & paiements de TVA auprès du service des impôts.
L’espace professionnel est également obligatoire afin que les télépaiements de TVA puissent se faire automatiquement.
Dans le cadre des démarches administratives de création de votre espace professionnel deux adresses électroniques vous seront demandées :
L’adresse électronique de l’entreprise (servira de contact au service des impôts des entreprises en cas de besoin)
l’adresse électronique de connexion (servira à vous connecter sur le site impots.gouv.fr)
> Ces deux adresses peuvent être identiques.
En fonction du service des impôts, ce code peut vous être envoyé à trois adresses :
Votre adresse personnelle
L’adresse de notre cabinet (Nous vous réexpédierons alors le courrier)
L’adresse du bien immobilier loué
Si vous ne recevez pas ce code d’activation dans les 15 jours suivants les démarches, nous vous conseillons de faire un mail au SIE afin qu’il vous l’envoie directement par mail et de leur demander de mettre votre adresse de correspondance à jour en leur indiquant votre adresse personnelle.
Non, chaque espace professionnel est directement rattaché à un seul et unique numéro de SIREN. Il vous faudra donc créer un nouvel espace professionnel dédié à votre activité de loueur en meublé.
Attention, chaque adresse électronique ne pouvant être rattachée qu’a un seul espace professionnel, il vous faudra également une nouvelle adresse électronique. >>> Où puis-je trouver mes avis de CFE ? Cliquez ici pour consulter le document en ligne
Une fois votre espace professionnel créé et activé, il faudra vous rendre dans le service « Avis de CFE », sélectionner « accès aux avis de CFE » puis sélectionner l’avis de CFE de l’année en cours.
Vous pourrez ensuite payer cette CFE si vous n’êtes pas déjà au prélèvement automatique.
Penser également à enregistrer l’avis complet de la CFE (4 pages) en sélectionnant « Imprimer » à Tout le document une fois sur la page de l’avis.
Nous avons besoin de cet avis pour établir votre bilan et pour éventuellement demander un plafonnement de cette CFE après analyse.
Si vous n’avez pas opté pour le prélèvement à l’échéance : une fois sur votre avis de CFE, vous aurez un bouton « PAYER » vous permettant de finaliser le paiement de la CFE. Une option pour opter au prélèvement à l’échéance vous sera proposée une fois le paiement « manuel » effectué.
Si vous avez opté pour le prélèvement à l’échéance : le montant de la CFE sera automatiquement prélevé sur votre compte bancaire.
Sur votre espace professionnel, diriger-vous sur « Gérer les comptes bancaires », ajouter / modifier le compte bancaire concerné, après avoir validé les informations bancaires, il vous faudra éditer le mandat interentreprise. Ce mandat devra être signé et envoyé à votre établissement bancaire.
La CFE est redevable à partir du 1er janvier de chaque année. Si la vente est intervenue en cours d’année, votre bien sera donc soumis à la CFE.
Si la vente est intervenue l’année précédente, il sera donc possible de demander un dégrèvement de cette CFE. Nous nous chargerons également de contacter le service des impôts des entreprise pour mettre à jour votre dossier.
Oui, votre espace professionnel regroupe toutes les activités que vous avez en nom propre (numéro SIREN identique). Vous trouverez donc les avis de CFE de l’intégralité de ces activités.
Votre activité de location meublée peut elle-même être concernée par plusieurs avis de CFE en fonction du nombre de bien loué meublé.
Dans le cadre du suivi de votre dossier de loueur meublé, veillez à ne nous transmettre que le/les avis concernés par l’activité meublée. Vous pouvez pour cela vérifier l’adresse de l’encart « Vos références » de la page 1 de vos CFE ainsi que les numéro SIRET (neufs premiers chiffres + 00XXX).
Tout dépend du type de location mis en place dans les biens concernés par ces avis :
Les CFE portant sur les biens loués en location longue durée ; location via bail d’un an renouvelable ou par bail étudiant de 9 mois, doivent être regroupés sous le bien principal de l’activité (1er bien enregistré auprès des impôts).
Pour les activités de location courte durée, chacun des biens sera assujettie à la CFE.
Pour Exemple : une activité de location meublée composée de 4 biens dont 3 en longue durée et d’1 en courte durée devrait être soumise à 2 CFE. Un avis comprenant les trois appartements en location longue durée et une CFE portant sur le bien loué en courte durée.
Dans les faits, une CFE est souvent établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux, et une réclamation auprès des services fiscaux est donc nécessaire.
Le Régime « Loueur en Meublé Non Professionnel » LMNP
Chaque exercice, nous vérifions les conditions d’accès au statut LMP grâce à l’annexe comportant vos revenus professionnels à remplir impérativement si vos loyers meublés sont supérieurs à 23 000 € (voir FAQ : Pièce comptables).
Ce changement de statut se fait de manière automatique au moment du remplissage de la liasse fiscale BIC de votre activité. Vous n’aurez donc pas besoin d’effectuer de démarches administratives.
Votre activité LMNP devra néanmoins être affiliée à l’URSSAF dans le cadre du paiement des cotisations sociales des indépendants (SSI = Sécurité Sociale des Indépendants).
Non, votre activité de location meublée pourra être requalifiée en statut non professionnel (LMNP) si l’une des deux conditions du passage en professionnel n’est plus respectée (Loyers supérieurs à 23.000 € et supérieurs à vos revenus professionnels)
Le statut de votre activité locative meublée doit donc être vérifié chaque année. En cas de baisse de loyers ou de hausse de vos revenus professionnels votre activité LMP pourra repasser au régime des LMNP et vice versa.
Le statut LMP aura plusieurs impacts sur votre activité de location meublée :
Les déficits fiscaux seront imputables sur le revenu global de votre déclaration de revenus
Votre activité sera redevable des cotisations sociales SSI (sécurité sociale des indépendants)
En cas de vente, la plus-value applicable sera celle des professionnels
Vous ne pourrez plus imputer vos déficits LMNP sur vos bénéfices LMP
Pour le reste, les avantages fiscaux restent identiques aux activités LMNP avec la possibilité de déduire l’intégralité des frais liés à l’activité locative, de comptabiliser l’amortissement des biens et de conserver les amortissements stockés.
Attention :
Contrairement au statut LMNP, la vente ou la cessation d’une activité sous le statut LMP aura un impact direct sur votre fiscalité.
Nous vous conseillons donc de nous prévenir avant de prendre ce type de décisions afin de vous avertir des conséquences.
Contrairement au régime LMNP (Plus-value des particuliers calculée par le notaire) la plus-value professionnelle sera calculée par nos services afin de déterminer une plus ou moins-value en tenant compte des amortissements déduits sur le bien vendu. >>> PV = PRIX CESSION – (PRIX D’ACQUISISTION-AMORTISSEMENTS)
PV = PRIX CESSION – (PRIX D’ACQUISISTION-AMORTISSEMENTS)
La plus-value professionnelle est décomposée en deux éléments : - Une plus-value « court terme », à hauteur des amortissements déduits sur le bien, imposée à votre TMI (Taux marginal d’imposition) ET aux cotisations sociales (40%). - Une plus-value « long terme » imposée à 30% sur la base de la valeur de vente- valeur d’achat.
La plus-value court terme peut être totalement exonérée si deux conditions sont réunies : - Le bien est vendu après 5 ans d’exercice en statut LMP ET - Si les loyers au sein de votre foyer fiscal sont inférieurs à 90.000€
La plus-value long terme est exonérée à hauteur de 10% par année de détention du bien à partir de la 5ème année soit une exonération totale au bout de 15 ans.
Non, l’activité LMP n’a pas de limite de chiffre d’affaires pouvant modifier son statut.
En revanche, au-delà de 90.000€ de loyers meublés en moyenne sur les deux dernière années, l’exonération de la plus-value court terme ne sera plus envisageable. Il est donc conseillé de limiter le chiffre d’affaires des activités LMP à 90.000 €.
Dans le cas d’une indivision, le chiffre d’affaires est réparti entre les indivisaires en fonction de leur quote-part dans l’indivision.
Pour passer en professionnel LMP, il faut donc que les loyers meublés répartis dépassent donc 23.000 € par foyer fiscal.
Hypothèse : Monsieur X et Madame Y ; n’étant pas dans le même foyer fiscal, ont acheté dans le cadre d’une indivision un bien à hauteur respective de 30% et 70%
Exemple 1 : Dans une indivision ayant un CA de 31.000 €, - Monsieur X se verra attribué 31.000 € X 30%= 9.300 €. - Madame Y, se verra attribué 31.000 € X 70% = 21.700 €. >>> Aucun des deux indivisaires n’ayant plus de 23.000 € de chiffre d’affaires, leurs activités resteront donc non professionnelles (LMNP)
Exemple 2 : Dans une indivision ayant un CA de 47.000€ - Monsieur X se verra attribué 31.000 € X 30%= 14.100 €. - Madame Y, se verra attribué 31.000 € X 70% = 32.900 €. >>> Madame Y dépassant le seuil des 23.000€, elle pourra donc être concernée par un passage au statut LMP si ses loyers dépassent ses revenus professionnels.
L’appréciation du régime professionnel va s’apprécier par indivisaire en fonction de leur revenus locatif et de leur revenus professionnels. Il est donc possible dans une indivision d’avoir un indivisaire soumis au régime des LMP et un autre soumis au régime des LMNP.
| LMNP | LMP |
Catégorie d’imposition | Bénéfices industriel et commerciaux (BIC) Réel ou Micro |
Amortissements | Possible sous le régime BIC Réel |
Reduction d’impôt liée à l’OGA | Possible dans une limite de 915 € (sauf Indivision) : voir notre FAQ "OGA" |
Déductibilités des charges | Toutes les charges liées à l’activité de location meublée sont déductibles |
TVA | Pas d’assujettissement sauf en cas de bail commercial |
Amortissement générant des déficits (Article 39C) | Les amortissements excédentaires sont mis en réserve dans la liasse fiscale |
Traitement des déficits | Imputables uniquement sur des bénéfices LMNP | Imputables sur le revenu global |
Cotisations sociales URSSAF | Non concerné | Affiliation obligatoire au SSI (sécurité sociale des indépendant) |
Plus-values de cession | Calculées sur la base des plus-values des particuliers - Exonération au bout de 22 ans pour l’IR - Exonération au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux | Calculées sur la base des plus-values professionnelles - Exonération PV court terme au bout de 5 ans et si CA < 90.000€ - Exonération PV long terme de 10% par ans à partir de la 6eme année |
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | A déclaré à l’IFI | Exonéré si 3 conditions remplies : 1. Loyers > 23.000€ 2. Le Bénéfice dégagé de l’activité locative doit être supérieur aux revenus professionnels imposables 3. Avoir une implication personnelle et continue dans l’activité locative |
Le Régime « Loueur en Meublé Professionnel » LMP
L’amortissement est une charge comptabilisée afin de mettre en évidence la dépréciation des éléments corporels d’une entreprise (usure, vétusté, obsolescence…).
L’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un actif du fait de son utilisation
Dans le cadre d’une activité de location meublée, ces amortissements viendront augmenter les charges liées à la location, permettant ainsi de réduire le bénéfice imposable.
Contrairement à la location nue, l’activité de location meublée peut bénéficier des amortissements sur ses éléments corporels (immobilier, meubles…) car son revenu relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’amortissement est une règle comptable du régime BIC.
Non, les durées d’amortissement sont définies par le code général des impôts ainsi que par le plan comptable générale. L’amortissement doit se faire par composant. Notre cabinet pratique une moyenne des composants pour la construction.
Les durées d’amortissement pratiquées sont les suivantes :
Construction = 25 ans
Mobilier = 7 ans
Travaux et agencements = 10 ans
Les biens actés en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) seront inscrits dans votre comptabilité dès la signature de l’acte notarié. Les amortissements quant à eux débuteront seulement à la date de mise en location du bien (et non à partir de la date d’acquisition)
Il en est de même pour les biens actés sur l’exercice mais dont la mise en location est reportée pour cause de travaux.
Exemple : un bien acquis le 26/09/N mais mis en location le 01/01/N+1 entrera en comptabilité le 26/09/N mais ses amortissements débuteront quant à eux le 01/01/N+1.
L’Administration fiscale admet que les biens mis en location meublée peuvent être comptabilisés à leur valeur réelle (vénale) de marché à la date de la prise d’effet du bail de location.
Il vous suffira donc de nous transmettre une ou deux estimations réalisées par une agence immobilière.
Exemple : Un bien acquis pour 200.000€ en 2003 et estimé à 300.000€ en 2023, et mis en location sur la même année, sera donc comptabilisé pour 300.000 € dans le cadre de votre activité de location meublée.
Aucune, la précédente activité de location nue n’aura aucune incidence sur le calcul des amortissements futurs de votre activité de location meublée.
La valeur de votre bien devra être définit par une estimation faite par une agence immobilière en date du début de l’activité de location meublée.
Les éléments suivants feront obligatoirement l’objet d’un amortissement :
Les constructions immobilières
L’usufruit si le bien concerné a fait l’objet d’un démembrement
Le mobilier
Les facture de travaux et d’agencements
Concernant les frais d’acquisition 2 choix s’offre à vous :
Comptabilisation en charge
Comptabilisation en immobilisation (avec amortissement)
Il s’agit d’une décision de gestion. Cette décision s’appliquera alors à l’intégralité des frais de notaire en lien avec l’activité.
Concernant les travaux réalisés dans votre bien s’ils dépassent 500 € sur un exercice, l’intégralité des factures concernées par cette période sera amortie même si individuellement, ces factures sont inférieures à 500 €.
Exemple : vous avez réalisédans le courant du mois d’avril des travaux pour 420€, 380€ & 228€. Ces 1028 € seront donc amortis en date de la mise en location ou en date de la dernière facture.
Les frais notariaux peuvent faire l’objet d’une décision de gestion permettant de définir leur comptabilisation, ils peuvent donc être :
Comptabilisés en immobilisation pour être amortis sur la même durée que la construction (25 ans)
Comptabilisés en charge sur l’exercice
Une fois l’option choisie, cette dernière s’appliquera alors à tous les frais notariaux présents au sein de votre activité locative.
L’amortissement de l’immobilier se calcule en prenant en compte la valeur du bien lors de sa mise en location (valeur d’achat ou estimation) en excluant la quote-part du terrain.
Les valeurs foncières n’étant pas identifiées dans les actes d’acquisition, l’Administration nous permet de les évaluer selon en % du prix d’acquisition.
La construction sera alors amortie sur 25 ans.
Le terrain quant à lui ne peut pas faire l’objet d’un amortissement
Exemple :
Soit un bien d’une valeur de 320.000€
Base d’amortissement = 320 000 * 80% = 256.000€ soit sur 25 ans soit 256 000/25 = 10.240 € de déduction en charge d’amortissement par an.
Les 64.000€ de terrain (320 000 * 20%) ne seront pas amortis et n’engendreront donc aucune déduction en charge.
Oui, si vous disposez d’un document justificatif attestant de la valeur du terrain (attestation notariale / estimation par une agence immobilière), nous pourrons à l’appui de ce justificatif prendre cette valeur et non la quote-part forfaitaire.
Comptablement, la valeur de votre bien est définie au moment de son entrée dans l’activité de location meublée soit à sa valeur d’acquisition soit à sa valeur vénale (valorisation du bien par une ou plusieurs agences immobilières).
Ce montant ne pourra pas être modifié par la suite, et ce, même si la valeur effective de votre bien s’apprécie chaque année.
Lors du démembrement d’un bien, la valeur globale de ce dernier sera fractionnée en deux éléments : l’usufruit & la nue-propriété. Comptablement, la valeur initiale du bien sera sortie pour être remplacée par la valeur de l’usufruit.
Je ne pourrai plus amortir la pleine propriété mais seulement l’usufruit.
Attention : dans le cadre de l’activité de loueur meublé professionnel (LMP), cette sortie de l’actif pourra donner lieu à un calcul de plus-value.
Oui, l’Administration fiscale admet que l’usufruit peut être amorti. Les durées de l’amortissement ainsi que la valeur retenue de l’usufruit sont définis par l’âge de l’usufruitier.
Valeur de l'usufruit viager et temporaire :
Durée de l'usufruit | Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nu propriété |
USUFRUIT VIAGER | 0 | 20 | 90% | 10% |
USUFRUIT VIAGER | 21 | 30 | 80% | 20% |
USUFRUIT VIAGER | 31 | 40 | 70% | 30% |
USUFRUIT VIAGER | 41 | 50 | 60% | 40% |
USUFRUIT VIAGER | 51 | 60 | 50% | 50% |
USUFRUIT VIAGER | 61 | 70 | 40% | 60% |
USUFRUIT VIAGER | 71 | 80 | 30% | 70% |
USUFRUIT VIAGER | 81 | 90 | 20% | 80% |
USUFRUIT VIAGER | 91 | 200 | 10% | 90% |
Plus la personne usufruitière sera âgée, moins l’amortissement calculé sera important (base amortissable plus faible)
La durée de l’amortissement d’un usufruit se fera sur l’espérance de vue de l’usufruiter selon les tables INSEE https://www.insee.fr/fr/statistiques/3311422?sommaire=3311425
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôts à hauteur de 11% de la valeur du bien. En contrepartie, vous renoncez à la totalité des amortissements de ce bien, et ce, même à l’extinction de la réduction d’impôts du Bouvard à l’issu des 9 ans. Consultez notre FAQ dédiée au "dispositif Censi Bouvard".
L’amortissement de votre bien vous permet d’augmenter les charges de votre activité et par conséquent de diminuer le résultat comptable de cette dernière :
Résultat Comptable = LOYERS – CHARGES - AMORTISSEMENTS
Les règles de déduction fiscale des amortissements des activités locatives meublées sont régies par l’article 39C du Code Général des Impôts. En cas de résultat comptable déficitaire, la partie excédentaire des amortissements sera mis en réserve sur la liasse fiscale.
Sous le régime de Location Meublée, les amortissements ne peuvent générer du déficit, ils ont alors écartés et stockés pour être imputés sans limite de durée sur des futurs bénéfices (article 39C).
Le stock de ces amortissements écartés figure dans votre liasse fiscale BIC.
Vous trouverez dans les dernières pages de votre liasse fiscale n°2031, une annexe comprenant ce stock correspondant au retraitement des amortissements selon l’article 39C.
Cette réserve sera automatiquement utilisée afin de compenser les futurs bénéfices de votre activité locative.
Ce stock d’amortissement n’a pas de limite de durée.
En cas de vente ou d’arrêt de l’activité, les amortissements écartés concernant le bien en question seront retirés de la réserve.
Pour les activités LMNP : NON, le régime LMNP est soumis au régime des plus-value des particuliers calculées par le notaire : Plus-value = Prix de cession – Prix de revient
Pour les activités LMP : OUI, le régime LMP est soumis à la plus-value des professionnels, l’amortissement va donc intervenir dans le calcul de la plus-value : Plus-Value = Prix de cession – Valeur nette comptable (Prix de revient – Amortissement)
L’incidence des amortissements peut totalement être exonéré si la vente est réalisée 5 ans après le passage au statut LMP et si le chiffre d’affaires de l’activité est inférieur à 90.000€.
Il restera néanmoins des cotisations sociales à payer sur les amortissements déduits.
Le principe de l'amortissement
Le résultat comptable correspond à la différence entre :
Les produits (les comptes commençant par le chiffre 7 : loyers et refacturations) Et
Les charges (les comptes commençant par le chiffre 6 : toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité de location meublée).
RESULTAT COMPTABLE = (LOYERS + AUTRES PRODUITS) – (CHARGES DEDUCTIBLES+AMORTISSEMENTS)
Le résultat comptable figure dans les comptes annuels dans le document intitulé « PLAQUETTE » mis à disposition sous votre espace GED.
Vous pouvez trouver dans votre plaquette dans le compte de résultat détaillé (partie Etats Financiers) comprenant l’ensemble des recettes et charges comptabilisées.
Nous devons procéder à des retraitements fiscaux (déductions ou réintégrations) sur le résultat comptable afin d’appliquer des règles imposées par l’Administration nous permettant de déterminer votre résultat fiscal imposable.
Dans le cadre de la location meublée pour passer d’un résultat comptable à un résultat fiscal il faut appliquer certains retraitements :
Réintégration d’une quote-part de frais financiers si le solde du compte de l’exploitant est débiteur
Réintégrationdes amortissements du bien générant un déficit (limitation de l’article 39C du CGI)
Réintégration des amortissements non déductibles sous le dispositif Bouvard
Réintégration des amendes, pénalités et majoration non déductibles fiscalement
Neutralisation de la plus-value des particuliers en cas de vente sous un régime LMNP
Si le compte de l’exploitant individuel est débiteur du fait des prélèvements effectués, les frais et charges correspondant aux emprunts sont considérés comme supportés dans l’intérêts de l’exploitant et non dans l’intérêt de celui de l’activité.
Cela engendre une non-déduction d’une quote-part des frais financiers.
La quote-part non déductible est déterminée par le rapport du solde débiteur moyen annuel du compte de l’exploitant au montant moyen des prêts de l’exercice comptable. Pour en savoir plus sur la "nature des charges financières non déductibles" ou les "modalités de calcul des charges financières non déductibles" consultez l'article impots.gouv suivant : Cliquez ici
L’amortissement des biens loués ne peut excéder, au titre d’un exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers et le montant des autres charges afférentes aux biens loués à l’exception des honoraires comptables, la cotisation foncière des entreprises CFE et les cotisations Sociales.
Cette limitation de réduction des amortissements est une règle purement fiscale, elle n’a pas d’impact sur la comptabilisation des amortissements.
2-1) l’amortissement écartés en période déficitaire (article 39C) est-il perdu ?
La déduction des amortissements n’est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l’activité devient bénéficiaire, les amortissement mis en report (stockés) seront imputés sur le bénéfice de l’exercice.
Le suivi des amortissements en report de déduction est indiqué dans l’annexe de la liasse fiscale.
2-2) le report de l’amortissement non déduit est-il limité dans le temps ?
Non, le stock d’amortissement écarté (non déduit) bénéficie d’un report illimité dans le temps.
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôts à hauteur de 11% de la valeur du bien étalée sur 9 ans.
En contrepartie, vous renoncez à la totalité des amortissements de ce bien, et ce, même à l’extinction de la réduction d’impôts Bouvard à l’issu des 9 ans.
En cas d’option au régime Censi Bouvard le montant d’amortissement enregistré comptablement doit être réintégré fiscalement. Consultez notre FAQ "Le dispositif Cendi Bouvard" pour plus de renseignements : cliquez-ici
Quelle que soit la forme qu’elles prennent, et quel que soit l’impôt auquel elles se rapportent, les amendes, pénalités ou intérêts de retard sont totalement exclus des charges déductibles.
Elles font donc l’objet d’un retraitement fiscal pour neutraliser leur déduction.
Oui depuis le 15/02/2025, la vente d’un bien sous le régime LMNP a une incidence sur le calcul de la plus-value réalisée par le notaire. Les amortissements déduits viennent majorer le montant de la plus-value imposable.
Mais cette plus-value relève toujours du régime des plus-value des particuliers et vous bénéficiez des abattements pour durer de détention. Malgré cette réforme le régime LMNP reste toujours plus intéressant fiscalement que la location nue
(Consultez notre article : "Actualités 2025 : Réformes fiscales LOCATION MEUBLÉE")
En cas de la location meublée non professionnelle (LMNP), les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global. Ils sont uniquement reportables sur les bénéfices des locations meublées de même nature donc non professionnelles (LMNP) des 10 années suivantes.
En revanche pour les activités LMP, les déficits s’imputent directement sur le revenu global, sans limitation de montant.